涨跌激荡，格局初定：10月眉山房价分化迈入“深水区”

随着“金九银十”收官，眉山楼市未现预期中的整体升温，反而呈现出更为复杂的结构性变动。表面数据之下，一场围绕价格、产品与需求的深度博弈已然展开。从房价涨跌轨迹来看，即便是同一片区、定位相近的楼盘，价格走势也截然不同——这早已超越简单的周期性波动，演变为一场深刻的市场价值重估。真正的市场信号，正隐匿于这场持续加剧的分化浪潮之中。

整体市场：分化加剧，走量趋稳

10月东坡区共有29个住宅楼盘完成网签备案，其中万景|国投·海棠九境、中欧·云墅、水天花月·兰亭御等7个楼盘为新增备案项目。房价跨度显著，上探至“万”字头，下探至5000元/㎡左右，产品类型覆盖全面，价格梯度清晰分明，无论是刚需还是改善需求，均能找到适配的置业选择。

对连续监测的22个楼盘深入分析后发现，房价涨跌呈现“分化有异，走量趋稳”的多元态势：

- 7盘房价上涨：国投·公园半岛、鑫龙湾、华宇·锦绣府领衔大幅“领涨”。这些楼盘大多涵盖大平层、叠墅、空中花园墅、洋房、联排等多种产品结构，产品形态的差异导致楼盘价格存在明显波动性。

- 15盘房价下跌：阳光·1519云梦州、玫瑰·南湖湾、万科眉州文化村“揽江”、广汇·汇茗城等楼盘大幅“回落”。价格下滑由多重因素叠加导致，包括工抵特价房抛售、银行抵押房源处置以及产品结构调整等。

值得关注的是，各片区热门走量红盘的房价波动幅度相对温和，整体价格变化主要与推盘节奏及活动节点直接相关，未出现极端涨跌情况。

六大区域房价洞察解析

城市新中心：改善盘价格重构，性价比热盘稳守阵地

区域房价涨跌互现，头部楼盘高位领跑市场：万景|国投·海棠九境因临湖叠墅成交，房价攀升至11000元/㎡；改善大盘国投·公园半岛房价显著上涨，站稳8700元/㎡价位；江湾空中花园墅樾园与万景·玺悦虽有小幅下探，但仍维持在8600元/㎡以上的高位；月度销冠盘长衡·启元稳定在7700元/㎡，畅销盘万景·进园汇虽有小幅下跌，仍保持7000元/㎡的水平。国企两大流量热盘眉山发展地产·首域与国投·未来序房价走势平稳，锁定6000-6900元/㎡价格区间，以高性价比路线抢占市场；另外，现房楼盘江月兰台涨幅明显，价格涨至5600元/㎡左右。

岷东新区：产品主导价格波动，梯度格局逐渐明朗

区域房价分化态势同样显著：域尚·璞隐房价有所回落，定格在8000元/㎡；鹭湖·溪山院价格落在7000元/㎡，与新增备案的中欧·云墅基本持平；华宇·锦绣府因成交产品在洋房与联排之间切换，成为区域房价的常态变量，10月均价大幅回升至7100元/㎡；观池·观天府房价虽有上涨，但仍停留在5000元/㎡以下价位。

老城区：价值洼地持续深化，抄底机遇窗口显现

区域房价整体呈下探趋势：通威城市森林花园稳定在6300元/㎡；东方银座、金色春天均有小幅下探，价格维持在4500-4800元/㎡区间。片区房价整体亲民，既能满足刚需客群的置业需求，也为改善客群提供了抄底入手的机会。

东坡岛片区：涨跌路线分化，产品异化特征凸显

区域房价涨跌不一：鑫龙湾实现房价“二连涨”，价格逼近9000元/㎡大关，主要得益于别墅产品成交拉高均价；阳光1519·云梦州房价再度回落，跌至7000元/㎡。从长期走势来看，东坡岛两大楼盘房价变化泾渭分明，前者价格相对平稳，后者则呈现持续“跳跃式”波动，导致区域市场竞争力稳定性不足。

东坡湖南片区：价格深度回调，区域价值待重估

区域内房价出现明显下跌：玫瑰·南湖湾因产品结构调整，房价大幅回调，再次回归“6”字头；璟瑞府新增网签备案，房价为5100元/㎡，略高于往常均价水平。

崇礼片区：价格极端分化，精准定位决定市场认可度

区域房价呈现“冰与火”交织的态势：水天花月·兰亭御新获预售便创下热销佳绩，房价稳定在8700元/㎡左右；水天花月·兰亭逸稳中有涨，价格达到8300元/㎡；反观万科眉州文化村“揽江”，房价急速下跌，低至5100元/㎡。尽管同属刚需客群定位，但产品定向的差异，直接导致了区域房价的极端分化。

结语

当前的眉山楼市，正从“普涨普跌”的粗放发展阶段，加速迈向“个案定价”的精细运营时代。产品结构的细微调整、推盘策略的适时优化、乃至特定房源的处置方式，都可能引发房价的大幅波动。对于购房者而言，这既增加了置业选择的难度，也提供了精准“淘房”的机遇——核心在于精准识别那些具备真实产品力支撑、而非仅受短期因素影响的楼盘。当市场迈入分化深水区，真正的价值标杆，终将在激烈的市场博弈中浮出水面。