楼市红利褪去，城市近郊发展逻辑迎来根本性迭代。以往近郊片区因为环境等优势多以居住度假开发为主，如今随着国土空间总体规划的批复，近郊发展模式正在全面调整，大家熟知的大运河板块、小双桥遗址组团、荥泽故城片区、双湖科技城等多个片区，都已陆续启动控规优化、用地转型。而此次迎来重大调整的，是金水科教园东外组团，片区定位迎来颠覆性重塑。

规划范围示意图图 ©官网 仅供参考

近日，郑州市自然资源和规划局发布最新批前公示，公示《郑州市金水科教园区BQ14-05至BQ14-14、BQ14-17、18、21、22、25、26街坊控制性详细规划》修改论证报告，这片备受关注的片区正式迎来规划重大调整。

本次调规地块坐落于金水区慧城环路、鸿宝路、鸿丰路合围区域，总用地面积98公顷，折合约1470亩。

拟修改范围路网规划图 ©官网 仅供参考

该组团原有控规已于2023年4月获郑州市政府正式批复，本次为后续优化升级调整。鉴于片区紧邻郑东新区北部核心区域，本次规划修改同步将郑东新区白沙组团西徐庄社区整体纳入研究范围，统筹优化全域用地布局，实现片区联动发展。

对比2023年原版批复规划，片区此前主打居住生活功能，配套布局以民生服务为主。原规划落地11宗住宅地块，住宅用地总面积达414905平方米，折合622.35亩，同时配套布局文化设施、中小学、体育场地、医疗卫生等民生配套，是典型的近郊居住生活组团。

2023年批后公示图 ©官网 仅供参考

而本次规划调整立足城市战略发展大局，依据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法规，结合郑州国家物流枢纽城市建设部署与金水区产业升级发展诉求，对片区功能定位、用地布局、配套体系进行全方位优化，核心调整内容如下：

1. 片区功能彻底转型：彻底扭转原有以居住为主的开发模式，全新定位为产业发展主导片区，核心布局物流仓储用地、工业产业用地；同步结合城市最新专项规划，优化调整中小学、医疗、公园绿地等民生配套的规模与布局。

2. 路网格局优化升级：保留慧城环路、鸿丰路、鸿宝路、鸿安路四条主干道路线不变，依托全新物流产业园功能定位，对片区内次支路网进行系统性优化，适配产业运输、园区通勤需求。

3. 细节指标后续深化：地块精准用地性质、次支路网具体线位、规划控制指标、配套服务设施布局、地下空间开发利用等细化内容，将在下一步控规编制阶段进一步深化、明确并落地。

写在最后

从本次规划修改论证报告不难看出，该组团地处郑州近郊，区位相对独立，同时坐拥成熟的过境交通体系，紧邻京港澳高速、京港澳高速辅道、北四环东延等核心交通干线，具备发展现代化物流产业、都市型工业的绝佳先天条件，这也是片区从“居住生活区”转向“物流产业组团”的核心原因。

金水区分区规划组团分布图 ©官网 仅供参考

随着金水管辖片区功能全面重塑，原有规划的大规模住宅开发退出舞台，教育、医疗、公园绿地等民生配套也将迎来大幅调整优化。未来这个大片区1470亩的土地，将告别纯居住开发模式，成为郑北金水科教园片区与白沙组团北部区域的桥头堡，更是产业升级、物流枢纽、工业建设的核心新载体，为区域实体经济发展注入全新动能。

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