“什么？继承父母的房子再卖掉，要交20%的个人所得税？那我卖200万的房子，岂不是要交40万的税？这也太吓人了吧！”
最近身边好几个朋友都在聊这事，一提到继承房产要交税，大家都觉得心里没底。毕竟现在城镇家庭里，有两套甚至更多房子的不在少数，要是真这么交税，谁还踏实得了？
别慌，本期内容咱们就把这事彻底捋清楚。
先说结论：继承房子再出售，确实可能涉及个人所得税，税率20%也是真的——但这个税并不是按你卖房的总价直接乘20%来算的，而且符合条件的话，甚至一分钱都不用交。
01、继承来的房子，什么时候才要交税？首先明确一点：不光继承，如果是父母赠与你的房子，将来出售时同样可能涉及个人所得税。
政策依据是2006年国税总局发布的《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。
里面写得明白：
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
这段话听起来有点绕，其实核心就两层意思：
1.继承或受赠的房子，只要你不卖，自己住着，完全不用交这个税。
2.只有当你出售时，才会涉及个人所得税，而且税额是这么算的：（卖房收入 － 父母当初的购房成本 － 相关税费）× 20%
关键点就在这：“当初的购房成本”指的是你父母当年买这套房实际花了多少钱，不是你继承时的市场价。
所以，如果你父母当年买房只花了50万，即便现在涨到200万，计税基础也是按50万来扣，不是按200万全额征。
02、怎样才能一分钱税都不交？当然有办法，只要你卖房时同时满足两个条件：“满五唯一”。
◆“满五”：从你父母买房的时间开始算，这套房子已经满5年。
注意，就算你是后来才继承的，购房时间也按父母当初买的时候算，不是你办继承手续的时间。
政策依据是《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号），里面明确：通过受赠、继承等方式取得的住房，购房时间按发生该行为前的购房时间确定。
◆“唯一”：这套房子是你名下唯一的住房。
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
简单说，只要你卖房时房子已满五年、且是你家唯一住房，继承来的房子再出售就完全免征20%的个人所得税。
03、如果不符合“满五唯一”，税怎么算？万一条件不满足，那就要老老实实交税了。但再次强调：不是按总价交，而是按“差额”交。
政策依据是财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（〔2009〕78号），其中明确规定：
受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为应纳税所得额，依法计征个人所得税。
计算公式还是：应纳税额 = （卖出价 － 父母当初买入价 － 卖房过程中的税费）× 20%
举个例子：
父母当年买房花了100万，你继承后卖出价200万，买卖过程中产生的税费一共1.8万。那么你需要交的个税就是：（200万 - 100万 - 1.8万）× 20% = 19.64万
你看，并不是200万×20%=40万，而是按增值的这部分来征，这才是“差额征收”的真正意思。
04、常见问题与应对方法问题1：父母当年买得特别便宜，现在房价翻了好几倍，差额太大，税还是很高怎么办？
这种情况如果凭证齐全，确实要按差额交税。
但有些地方如果购房发票丢失、无法准确核算成本，税务局可能允许你按卖房总价的1% 来核定缴税。这个比例往往比20%的差额税低很多，具体要看当地执行政策。
问题2：找不到父母当年的购房发票了，不知道成本怎么办？
建议先咨询当地税务局。如果确实无法提供原始凭证，部分地区可以按“核定征收”方式，即按转让收入的1%～3%计税，实践中常见按1%执行。
当然，最稳妥的办法还是尽量让房子满足“满五唯一”。
问题3：房子“满五”了，但不是我的“唯一住房”怎么办？
分几种情况考虑：
如果你不打算卖，只是继承后自己住或出租，不会触发个税。
如果打算卖，可以考虑过户给名下没有房产的子女再出售（注意：赠与可能涉及契税等费用，需综合计算是否划算）。
还有一个思路：如果父母还在世，可以通过 “买卖”方式 将房子过户给你。这样将来你再出售时，购房时间可以从这次买卖过户时重新计算，更容易满足“满五”条件。虽然买卖过户需要交契税等费用，但长远看可能比继承后再交高额个税更划算。
05、父母担心过户后没保障？可以设置“居住权”很多子女想提前安排房产过户，但又怕父母担心：房子早早过户，万一以后子女不孝，自己会不会没地方住？
《民法典》其实已经提供了解决方案：居住权。
你可以在买卖或赠与过户的同时，为父母登记“居住权”。
一旦登记生效，哪怕房子以后被你卖掉、抵押或出租，父母依然有权按照约定一直居住下去，直到居住权期限届满或居住权人去世。
法律依据是《民法典》第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。
居住权不得转让、继承，必须登记设立。
这样一来，既提前完成了房产过户、降低了未来可能的高额个税，也彻底打消了父母养老居住的后顾之忧，可谓两全其美。
总结一下继承父母房产再出售，个税问题并没有传说中那么可怕。
房产是家庭重要资产，涉及的政策和税费确实比较复杂。建议大家在操作前多咨询专业机构或当地税务局，根据自家情况选择最适合的方案。