阿里法拍公告标“住宅”，法院称 “商铺 40 年”，不动产中心查询结果矛盾，核心疑问聚焦“三证合一前房产证与土地证信息冲突时，如何认定产权性质”。
答案只有一个：以不动产原始登记簿及登记档案为准，口头信息不作数，这是厘清产权的法定核心依据。
认定产权性质的关键，是恪守“登记簿优先”的法律原则。依据《民法典》规定，不动产权属证书记载事项应与不动产登记簿一致，不一致时除非有证据证明登记簿有误，否则以登记簿为准。
该房源2015 年三证合一前 “房产证 70 年住宅、土地证 40 年商服”，本质是历史遗留的证载冲突，最终需以不动产登记原始资料（包括当年的登记申请书、权属来源、审批材料等）为准。
类似苏州狮山丽舍小区案例，部分房屋土地证注“住宅”、房产证标“非住宅”，最终通过核查原始审批档案，确认房屋实际用途为商服，与登记簿记载一致。
而不同标的价差显著，核心是市场对产权性质的风险定价 —— 商服类法拍房评估价、成交价普遍低于住宅，公告标注 “住宅” 的标的估价高，正是基于不同产权性质的价值差异，盲目追逐价差易因产权误判踩坑。
实操需按三步推进，兼顾精准判断与合规避险。
第一步是核查原始档案依据《不动产登记资料查询暂行办法》，作为利害关系人可携带身份证明、拍卖公告等材料，向不动产中心申请查询标的的原始登记资料，重点核实土地用途、使用年限及房屋规划用途，这是认定产权的核心依据中国政府网。
第二步是书面核实法院就公告与口头信息的冲突提出异议，要求法院出具书面说明，或依据原始档案更正拍卖公告信息，避免以误导性信息参拍。
第三步是前置成本核算若确认产权为商服，需按商服类标准核算税费、后续使用成本，对比同区域商服法拍房价格，评估 85 万二拍价是否存在真实价值空间。需注意，严禁仅凭口头信息或价差盲目参拍，未厘清产权前参拍，可能面临过户受阻、税费激增等风险；同时，若发现登记档案存在违规变更痕迹，可向自然资源主管部门投诉核查。
说到底，法拍房产权认定的核心是“以原始档案为依据”，而非口头信息或公告标注。厘清产权性质再评估价差，才能避免被表面低价迷惑，依托法律程序精准判断，守住参拍安全边界。