01
♪
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
连续低迷了多年的温州楼市，今年终于迎来了一大亮点——第四代住宅。
第四代住宅通过全新容积率规定，通过空中花园等方式，让实际得房率接近甚至超过100%，颠覆了原有户型设计，从而对购房者产生了更大的吸引力。
今年，随着这些“四代宅”亮相，终于打破了原先沉寂的楼市，引发一阵购房热潮。
迄今为止，温州市区共上市了鹭湖、璞拾云洲、西派澜庭3个“四代宅”，还有多个“四代宅”正在路上。
那么，这些“四代宅”真的这么火热吗？又是哪些房源更受欢迎？
我们不妨看这3个“四代宅”的销售情况。
可以看出，以当前的市场环境，这3个新盘的销售，都非常好。
但是，相比较鹭湖、璞拾云洲的售罄和近售罄，西派澜庭却成了那个“四代宅”中拖后腿的一个。
02
♪
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
既然都是“四代宅”，为什么西派澜庭落后鹭湖、璞拾云洲那么多？
我们先看看西派澜庭具体楼幢的销售情况。
1#、2#、5#、6#房源，建筑面积约89㎡、约113㎡不等，已大多卖出，剩下的少量库存房源，均位于低楼层。
然而，3#整幢的建筑面积约140㎡，7#的东西边间的建筑面积约146㎡，卖得并不好，成了库存房源的集中区域。
西派澜庭3#、7#销售情况
可以看出，这个项目并非整体卖得好，而是内部存在两极分化。
刚需、首改的面积段卖得不错，而一旦面积段靠近高端改善，销售情况急转直下。
但3#、7#可是在温州高净值人群中炙手可热的一线江景房。
拥有一线江景资源都卖不动，这在鹿城区可谓相当罕见！
西派澜庭楼幢、面积段分布示意图
这些年尽管楼市下行，但像鹿城广场、翡翠滨江、滨江上品等核心地段的一线江景房，二手房依旧坚挺。
就连鹿城广场·丽锦、云玺等商业大平层，非住宅产权、更大的面积、更高的总价，也有不错的市场。
可见，一线江景已成为温州优质资产保值的重要因素！
然而，西派澜庭一线江景房的现状，打破了这一规律，反而成了拖后腿的要素，还败给鹭湖、璞拾云洲两个河景房。
03
♪
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
为什么一线江景这么高价值的事物，在西派澜庭反而没有魅力了？
其实，一线江景房并不是住宅销售的灵丹妙药，它有两个前提：好地段、高端盘。
也就是说，核心地段的高端盘，一线江景房才具备更高的价值。
比如，鹿城广场、翡翠滨江、滨江上品等，都是核心地段的高端盘，二手房价异常坚挺。
而状元、仰义的安置房，哪怕是一线江景房，同样不值钱。
还有老城区那些“老破大”一线江景房，房龄老了，品质不佳，跟不上时代了，即便有2中学区加持，二手房价同样才10000元/㎡多。
当然，河景房同样如此。鹭湖、璞拾云洲的热销，也印证了这一点。
瓯江双屿段
而西派澜庭所在的城西，尽管地段没有仰义那么差，但至今尚未被高端客群所认可，购房者基本以刚需客群为主。
刚需客群，更关心的是价格、户型、配套、学区等基础要素，江景对他们来讲只是锦上添花。
若因江景而产生溢价，绝非普通购房者的优先考虑要素，尤其在当下。
而西派澜庭的3#、7#两栋一线江景房，比1#、5#两栋完全不看江的，均价贵了约5300元/㎡，比楼缝看江的2#、6#均价贵了约4300元/㎡，性价比不佳是销售不好的关键原因。
我们都知道，城西是个妥妥的刚需板块，西派澜庭也是个刚需、首改盘。这两栋一线江景房，以改善甚至高端的面积段，插在整个小区中，所以结果可想而知。
其实过去几年，除了最早开盘、赶上好时候的玉锦麟，城西其余新盘热销的都是刚需、首改房源，大户型统统成了去化困难户。
比如，桂语江南一度剩下一些建筑面积约133㎡房源，直到交付后才陆续售完，而其他房源开盘时就热销。
集新未来社区曾经炙手可热的未来视界，至今仍剩余267套住房未售。
其中，18#建筑面积约183㎡房源大多没有售出，占了库存房源近半。在其余库存房源中，建筑面积约139㎡房源也占了一定比例。
未来视界建筑面积约183㎡库存房源
还有同属集新未来社区的悦未来，当前剩余123套住房，以建筑面积130-190㎡的大户型为主。
其中，有2幢建筑面积约154-190㎡的所谓“洋房”，几乎卖不动。
悦未来所谓“洋房”库存房源
连开盘多年、如今已交付的未来视界、悦未来，都还留下那么多大户型卖不掉，更不用说还是期房、看不到品质的西派澜庭了。
04
♪
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
高端客群，为什么不愿意住城西去？
2019年之前，城西以老旧小区与安置房为主，在长达约20年时间里，发展几近停滞。
尽管2019年之后，城西建了一些商品房，但其基本盘仍是老旧小区与安置房。这几个新建商品房，更像是老旧小区与安置房中的孤岛。
对于刚需购房者来讲，城西比较成熟、便利，价格相对没那么高，部分区域又有名校新校区的加持。
然而，这里缺乏高端客群相匹配的生活方式，更不会形成高端圈层，从而难以被高端客群所认可。
城西
比如，5050购物中心就运营得很一般，与城东几座商业综合体存在很大差距。
那么接下来，若西部新城建成，城西这一局面会改变吗？那是肯定的。
问题在于，以当前的经济环境，西部新城的建设周期，很可能比原先计划的时间要长。
换句话说，未来几年内，城西的基本面不会有大变化。
比如商业方面，城西未来几年还是只有5050购物中心这么一座商业综合体，除非该商业综合体更换运营商，否则城西的商业不会有什么大变化。
5050购物中心
接下来，西派澜庭将推出西侧的新地块，规模更大、江景房也更多，中间套面积段降至建筑面积约118㎡，但最大户型还拉升至建筑面积约160㎡。
当这个项目一期地块的江景房卖不掉，新地块的江景房，是否会出现同样的情况？我们拭目以待。
当然，如果江景房单价跟非江景房价差缩小，或许还会被接受。这也意味着，这个项目的江景房，如果持续卖不掉，今后房价也就很难说了。