据希腊本地权威媒体披露，希腊房地产市场即将在2026年掀起一场住房供应的“风暴”。

业内专业人士分析指出，自2026年春季起，过去数年间，被中国、土耳其、以色列等众多国家的外国投资者借助“黄金签证”计划购置的数千套住宅，将逐步重新流入市场，或用于长期租赁，或直接进入销售环节。

与此同时，大量原本用于商业用途的建筑，经过改造后转变为住宅用途的项目，也将在未来两年内集中完工交付。这无疑会形成另一波规模可观的新增房源，进一步充实希腊的住房市场。

业内人士经过详细估算后表示，目前已有大约1000至2000 套成品公寓处于上市前的最后筹备阶段。而按照当前的发展趋势，到2027年，这一数字极有可能大幅增长。多重因素相互叠加，希腊住房市场将在短时间内迎来近年来极为罕见的“集中放量”局面。

从主要黄金签证中介机构提供的数据来看，绝大多数外国投资者购买房产并非用于自住。在通过黄金签证计划购置的房产中，约94%从购入伊始就被投入到长期租赁市场，仅有6%由投资者自己使用。

截至2024年底，黄金签证项目累计促成了约1.6万套房产交易，其中近1.5万套最终都进入了租赁市场。这一现象清晰地表明，黄金签证在实际运作过程中，更像是一个促进房源供给与流通的机制，而非传统认知里的“移民自住房计划”。

用途转换项目集中入市，成市场新宠

随着希腊相关法律框架的不断调整和完善，黄金签证的投资门槛也发生了显著变化。如今，25万欧元的投资额度仅适用于将旧商业物业改造为住宅用途的项目。而在阿提卡、塞萨洛尼基以及旅游岛屿等热门区域，直接购买住宅的最低投资金额已经提高到了80万欧元。这一政策调整，使得“商业改住宅”几乎成为了中低门槛黄金签证投资的唯一可行途径。

在此背景下，大量闲置多年的办公楼、老旧的商铺、废弃的仓库以及其他空置建筑，纷纷迎来了重新开发的机会，被改造成住宅项目。由于改造工作是基于原有建筑结构进行，开发成本相对较低，而且工期较短，因此具有较高的性价比。

在阿提卡地区，这类用途转换项目主要集中在埃克萨尔希亚、梅塔克苏尔吉奥、基普塞利、比雷埃夫斯等老商业建筑分布密集的区域。据专业预测，仅这些用途转换项目，到2027年就将为市场新增3000至5000套公寓。

值得一提的是，法律明确规定黄金签证项目房产不得用于短期租赁，这意味着这些新增的住房将全部强制进入长期租赁市场，为市场提供更多稳定的房源。

中国投资者仍占主导，多元格局初现

从投资者的构成结构来看，中国投资者在希腊黄金签证项目中依然占据着主导地位，占比约为65%。他们通常倾向于批量购买多套小户型公寓，并且更偏好由开发商统一进行托管，以确保能够获得稳定的租金。

土耳其投资者占比约6%，俄罗斯投资者占比约5%；而来自黎巴嫩、埃及以及其他中东国家的投资者，则更多地集中在25万欧元投资区间。目前，以色列投资者的增长态势最为迅猛，他们主要将投资目光聚焦在雅典市中心的用途转换项目上。美国和加拿大投资者虽然占比相对较小，但呈现出稳步上升的趋势。

相关分析指出，对于大多数投资者而言，获得申根居留身份是首要目标，投资回报则排在其次。这种投资动机结构决定了，无论是新建的房产项目还是改造的房产项目，绝大多数通过黄金签证购置的房产最终都会回流到出租或者出售市场。在希腊租赁市场面向中低收入群体的住房数量相对不足的情况下，这客观上增加了市场上可供选择的住房数量，缓解了部分住房压力。

积压申请“解冻”，市场信心重振

市场节奏发生变化的一个重要因素是近期希腊政府出台的一项部长级决定，该决定解除了长期积压的黄金签证申请。在过去的近半年时间里，由于政策细节不够明确，律师、公证人以及投资者普遍持观望态度，导致房产买卖活动一度陷入停滞状态。

新规详细明确了用途转换的认证方式、历史保护建筑的纳入条件，以及居留许可签发和续签所需的文件。官方数据显示，目前仍有13499份黄金签证申请等待审批，其中约 79%集中在阿提卡地区。

随着新规的正式落地实施，这些积压的申请将陆续得到审批，同时也为新一轮的申请打开了方便之门。相关业内人士认为，明确的政策环境将重新吸引来自亚洲、中东以及北美的投资者，推动更多适合改造的项目启动开发。随着 2026年春季新房源陆续进入市场，希腊房地产市场的供需格局或许将迎来阶段性的重大变化。