（实拍图）
这是一个楼盘的会所。
大家去猜一猜，这是多少钱的房子？
在2年前，600多万-1000万的房子，才有可能配备这样的会所。
而在2025年，老黄埔，300万+的房子，未来方洲，开发商配了这样高品质的会所。不仅只有会所，还有健身房，有瑜伽室，有业主会客厅。
这个会所，还斩获地产界“奥斯卡”——美国TITAN地产奖铂金奖（最高荣耀）。
看完之后，我震惊了，立马挂盘卖房。
新一代产品对上一代极致冲击让人觉得恐惧。
（实拍图）
城市之光已经算是老黄埔上一代400-800万产品的顶配，学铁商基本配全，但也没办法做到为业主专门配置一个如此大的会所。
未来方洲和城光时代只相隔4年，同样居住面积下，未来方洲新一代的产品公摊更小、总价更低、设计更好，而且配套几乎不差，还+超配品质和性价比。
当用户面对户户朝南、高使用率、有地铁、有商业、有名校等有着同等元素产品时，会怎么选？
这个问题现在就能回答。
（源自广州PLUS）
总价500万内，未来方洲是广州卖的最好的一个项目。
来自新一代的碾压
现在，未来方洲的二期来了。
它带着更高的使用率、更好的产品、更近地铁和学校的地段而来。
（效果图，以交付为准）
有个粉丝下了筹，问我怎么样。
怎么说呢。
未来方洲，不仅是黄埔的超优势选手，未来，还可能会是整个东部的常胜将军。
主要是，竞争的维度，不一样了。
如果把天河黄埔的楼市全部盘一圈，就知道，目前的市场，在卖的，都是上一代产品。
在300-600万的区间，我们先看天河的供应。
天河的供应，主要在智谷板块、智慧城板块，有个很显著的特点，但凡做刚需，往往都有点缺角。或者交通不便，或者配套一般，再或者城市面貌一般，总有一点让人不满意。
这是一种先天的不足，在土地出让时候就决定了----天河就是这样的，除了珠城和天河北智慧城，大量的待开发待更新的旧村旧城，出了城就是城乡结合部。多年过去，卖的仍然是概念稀缺。天河，看中光环，就得接受缺陷。
这就意味着，买天河的房子，你的很大一笔费用，是掏给概念的，博的是它潜在未来，赌它未来涨的比别的区快，为此，需要忍受中或者长期的不便。
现在楼市不涨了，群众们也学精了：
既然买了不涨，那么住的也就要越来越好，但是这一点，天河无疑是难的---因为就算单盘使用率再高，品质再好，大配套的不方便+天河较慢的推进进度，群众们肉眼可见的下不了手。
而反观之对比的番禺黄埔荔湾，配套兑现都远超过于天河，失去信仰和光环的天河着实尴尬。
天河东这两年跌落到跟海珠黄埔番禺荔湾竞争，除了供应之外，深层次就是这个原因。
（来源百度地图）
再来看回老黄埔。
几大旧改盘，从5年前卖到如今，新组团换了汤（+一点使用率 提了一些品质），还是用着当年的药，丝毫不顾时代变了，群众的需求也完全不一样了。
这也是上一代卖房的傲慢：刚需几项-地段、概念、名校、交通、商业、品质、使用率，任意占两项就能卖地卖房，一定会有开发商/人买单。
事实证明不是的。
现在的市场，需求非常明确，凭单几项卖楼的一代楼盘（使用率/名校/地铁/品质等），房子几乎都走不动。
群众愿意买单的，是各方面的安全性。单纯的学铁商使用率品质还不够，还需要+上附近配套以及兑现速度。这就是全新一代群众的需求--买房六边形，
老黄埔，作为广州三代产品共存的区域，非常清晰的能看出未来群众的选房趋势。
单靠学校卖楼的第一代，在学位季上，会有少量需求。
靠品质和使用率的第二代，群众面对更新的使用率和品质，还是会纠结。
而第三代各项属性点满的项目，市场热度就极高。
在天河东和老黄埔，第一代和第二代产品，无一上榜，只有第三代产品未来方洲跑出来，究其原因，还是那句话：什么都有，什么不缺，大家喜欢的新一代，是完全的，属性点点满的楼盘。
这也是，未来方洲，接下来可能常驻天河黄埔东部热销王者的原因。
未来方洲的牌
如果说，早前的一期，大家在意它靠路，那么新开的二期“文荟”组团，则是手拿着安全属性点满的牌。
靠近地铁5号线文冲站和13号线双岗站，还带9年制学校华师附，能步行到未来的万象商圈，配套成熟，坐上地铁约30分钟地铁直达珠江新城，最重要的是，卡在超新规规则收紧前，搭上了最后一班绝版的使用率的车。
面对天河东和老黄埔的竞争对手，他有学铁+商圈+品质的一条龙顺子牌，对于未来，他也有收紧的绝版高使用率王炸牌。
（来源百度地图）
首推有78方、96方、122方的户型，作为超新规产品，使用率可以达到120%，且户户朝南。
一般客厅开间在3-4米左右，而“文荟”组团这期的78方三房两卫产品，客厅开间可以达到5.8米，小户型也有大house既视感。
我看了下，每个卧室都不算小，主卧该有的独立卫生间、衣帽间都有。并没有压缩房间面积刻意打造大客厅。
（创意样板间，以交付为准）
96方的“3＋x”房两卫产品又多了可改造性，你切割客厅多做一个小房间，亦或是保留5.4米的客厅大开间。
（创意样板间，以交付为准）
96方有旧规120个方的空间尺度感，加上全户型标配的方太最新独立灶台，下厨更安全、更方便，还大大增加了桌面的利用空间。
（效果图，以交付为准）
122方的“4＋X”房两厅两卫，产品力更是一绝。
厨房开间都能达到5.5米，还有着超60平的LDKB空间，通透性极强，拥有现在豪宅160平以上的豪宅的空间感。
（创意样板间，以交付为准）
（创意样板间，以交付为准）
（效果图，以交付为准）
关于二期的更多信息--可以点击“老黄埔，变态”
（效果图，以交付为准）
未来方洲二期很重要的一点，是推出了黄埔缺货的小户型，部分楼栋，78方客厅做5.8米开间，极致需求下可以改3+1房。
开放认筹之后，很快就爆了。
其实，这也好理解。
未来方洲，是目前不多的正向滚动的楼盘。
给用户好的产品，卖得好，持续继续在项目上投入的正向滚动，用玄学的说法，就是红气养人，滋养回馈，越来越好。
升级产品做交付，为业主打造高规格高品质住所，持续回馈业主。获得大家的认可，持续卖得更好。资金回收，再度投入到新组团，业主满意，新用户愿意买单，夯实口碑。
未来方洲所处的旧改板块，是老黄埔进度最快的旧改之一。
渡头，文元，江北，3个片区同步启动更新，这在广州是很少的。
大部分旧改，落定学校后，就慢慢卖楼，等回笼资金了再开发，商业等其他配套，等的时间够久。
从航拍图能看到，未来方洲3个区域，同步推进的，都能看到土地平整，以及吊机。
文元片最快，目前一期27年交楼，二期马上开售。
（实拍图）
看看江北片区，也有吊机。
（实拍图）
24年，渡头片区签约率已经达到100%,几乎全拆，项目的第一所学校，也在这个位置。
（实拍图）
接下来，中建还会去打造商业十字街区，特色商业“富裕堂”，公园和运动场馆，逐步兑现。
加快速度更新+持续投入+争取卖得好+正向滚动，开发商和业主双双满意，这就是未来方洲持续要出的一手牌。
综合以上，还是建议大家，多看看新一代均衡产品多看红盘，毕竟现在买房，安全最重要。