终于写到唐镇了。
这个上海外环之王里，唯一还没破发的板块。这个中介和自媒体都在吹捧，但浦西人民很难理解的浦东外环板块。
2025的上海外环楼市，一个词就能概括——惨淡。
哪怕出了825新政市场依旧很冷，连七宝莘庄这样的强外环也不例外。
825新政后，七宝唐镇莘庄大虹桥…“外环之王”们是涨是跌？| 二手价格异动盘点⑪
上海新政15天：“外环之王”的莘庄，房价被打回原形…| 二手价格异动盘点⑫
而唐镇，却是那个唯一的例外。
01
如今的上海外环房价，有一个共识。
就是二手房东内卷降价、新房开发商开中介分销跑路。
但是，当别的板块都在开优惠、让中介费尽九牛二虎之力拉客户的时候，唐镇的新房市场，还在逆势上涨、日光。
唐镇的保利天弈入市，直接把板块维持在7万左右的新房均价，一脚踢进了8万，近期过会的楼王更是再上一层楼，接近8.5万。
看开发商发布的日光照片，我有种梦回2020、当年千人摇号抢房的错觉。
唐镇的一枝独秀，似乎要赤裸裸地告诉全上海：
唐镇就要站上上海外环之巅。
更夸张的，招商&港中旅联合体以40%的溢价率，拿下的唐镇新宅地，楼板价高达5.2万/㎡。
按照这个成本算，未来的售价，突破9万大关几乎是板上钉钉。
外环外、唐镇、房价9万是什么概念？
对比一下去年安高和华发项目7万的价格，短短一年多，涨幅接近30%。
这个涨幅，这是在当下的外环外？怪我脑洞太小还是这世界太错乱。
另外，我有个不吐不快的灵魂拷问：
8.5万的唐镇，已经算是高位走钢丝了。
9万+的唐镇，真的是懂上海楼市的人，会买的吗？
且不说环线、界面、配套，唐镇有什么能打的。
光看浦西市区这些强板块的房价，唐镇有什么理由定到9万+？
以下是挂牌非成交价。
大宁：
古北：
金虹桥：
天山：
中山公园：
甚至加一加，也能买买徐家汇。
徐家汇古北天山中山公园大宁金虹桥……这些都是上海中内环的顶流板块代表，而唐镇……
凭什么敢卖这么贵？
02
可能有人会说我不懂唐镇。
浦东的买房逻辑不认环线，就是房龄品质+学区+产业，这就是唐镇房价的支撑。
什么张江辐射外溢区、有高端产业人才购买力、学区好房子新，等等等等……
这些话放在2020-2022年，上海楼市的上一波行情高点，我是认的。
因为唐镇和市区中内环强板块的价差，是有明显错层的。
像徐家汇古北天山中山公园大宁金虹桥，之前多数都是卖到过13万+甚至15万+高价的。
现在多数基本回落到9-10万的单价区间，而唐镇回撤并不多，不由让人发问：
泡沫到底还在不在？
当唐镇房价与市区强板块差价不大的时候，我个人并不认可现在的房价体系。
今年5月仁恒东郊急卖的一套，单价就比较接近合理价差范围。
另外，无论是新房还是二手，这都不是唐镇的第一次“封神”。
回想上一轮2020-2023年的行情，它就是全上海外环外唯三价格站上10万+的板块。
前两个分别是莘庄和大虹桥。
但现在，莘庄天荟从14万到了9万，好世鹿鸣苑也从11万到了6万6。
大虹桥的仁恒西郊，从9-10万（印象中绝对有10万+，大概率被隐藏）到了6万1。
万科天空之城（三期）从9万4到了6万。
当年一起登上外环之巅的兄弟们，如今，只剩下唐镇一枝独秀了。
03
为什么同样是“外环之王”，和唐镇能级相当甚至更强的板块。
二手都在市场的冷风中瑟瑟发抖，扛不住下跌趋势？
而唐镇却越炒越热？
因为唐镇的新房供应量实在太大了！
这是TA的机，也是TA的危。
机会是热度上涨的土拍和新房，不断在给唐镇造势，像七宝莘庄几乎没什么新宅地供应了，大虹桥也在缩量。
唐镇作为张江外溢的外环之王，接住了这波热度。
但危也在于此。
一些头部房产号披露，自2021年以来，唐镇已经供应了超过8000多套新房，其中触发积分限售的就高达6000多套。
接下来几年，唐镇每年都有1000多套新房解禁进入二手市场，4年接近有6000多套的供应，开闸放水。
还没结束，唐镇现在还面临了内外部的不同压力。
从外部环境来看，近年来浦东持续开发了北蔡楔形绿地、张家浜楔形绿地系列、前滩南、后滩、新杨思等多个板块。
虽然新房价格虽然不完全重合，但浦东的购买力真的很奇怪，这些高薪人才+4个钱包的人，预算真的可以不断往上加的。
浦东不同板块同时造势，新房加量供应，一定会对唐镇形成分流。
从唐镇内部供应来看，未来几年内将有6000多套限售房源解禁上市，而金城片区仍有大量新房待入市。
根据最新规划，仅唐镇金城一个片区就规划了20幅涉宅用地，预计还将新增超过7800套以上的海量供应，这还尚未计入创新中路和王港片区未来可能推出的土地。
算一笔账。
如此海量的二手+新房供应，要消化掉这些房子，意味着每年唐镇都要新增起码2000个能够拿出800-1500万总价购买力的家庭。
过去4年，唐镇基本接近这一目标。
但未来4年会怎么样，还未可知……