6月25日，深圳宝中“北街坊”地块105.1亿拍出，举牌351轮，溢价99.05%！

2025年5月之后，政府调整供地方向，拿出“压箱底”优质地块。房企低位补货急切，造就新一轮“地王”行情。

深圳寸土寸金，优质宅地规模偏小为典型特征。2025年8月22日出让的宝中“南街坊”地块，建面约21.63万㎡，已经是“巨无霸”。而“北街坊”地块，总建面仅约11.9万㎡。

规模小，导致开发理念趋向“绣花化”，形成一次次“卷”产品的快闪，也部分暴露脱离原生价值的短板。

相比于“小地块”快周转，今年新入市的至尊大盘，总建面约90万㎡的新世界188號，如何体现合理的驾驭理念，“卷”出适配市场需求的产品，接受市场更长周期的检验？

通过多次复盘其规划及产品设计，发现其独门秘籍，是深挖属地的在地文化。沿用原地块“188工业区”名称，不啻为一份在地宣言。一兵据此梳理出七个维度的成果。

在地表现一：实力港资，深圳在地

新世界188號的开发商是新世界中国。虽是港资企业，但已是“老深圳”。

30年前，新世界中国就已参与深圳建设，贡献的最早作品，是盐田山海间高端低密住区——新世界倚山花园。

这是罕见的超大规模改善型住区，一二三期分别规划为别墅、小高层和高层，依山面海，环境迷人。一兵就定居于此，高邻以编制群体、企业主和高管为主。

此后的作品，一个牛过一个，包括尖岗山0.4容积率山水顶豪墅区——新世界名镌，前海桂湾核心区地标双子塔——前海周大福金融大厦，及蛇口太子湾约22万㎡滨海文化艺术综合体——K11 ECOAST。

太子湾K11 ECOAST

加上计划下半年入市的南山大型住区，新世界中国成为布局深圳最完整的港资之一。

作为香港上市公司新世界发展旗下的内地物业旗舰，新世界中国是最早进入内地的港企之一，同源跻身全球十大奢侈品体系的周大福、代表全球顶奢生活方式的瑰丽酒店。

携新作挺进东部，新世界188號依托“影响世界的港企力量”背书，凭借超强综合体开发能力，以缔造城市封面地标之力，深挖在地文化，融入城市肌理，彰显超凡城市解读能力、产品适配能力及社区运营能力，推动品牌持续在地化，奉献了深圳新政后惟一首开阶段过百套红盘。

营销中心

在地表现二：再造地标，揽聚顶流资源

新世界188號位于深圳东部，龙岗大运新城门户显赫封面。

龙岗，给人的印象就是大，因为足够大，宝藏相当丰富！

经济发展方面，龙岗区连续八年位居中国工业百强区榜首，传统产业和新兴产业共振，2026年一季度GDP增速高达9%。

除了华为基地和比亚迪全球研发中心，就近还有大运深港国际科教城、大运软件小镇、阿波罗未来产业城和全球眼镜基地等。

拥有港中文、北理莫斯科等学府的国际大学城，平添人文涵养、科教力量，赋能科创产业发展澎湃动力；大运中心，展现体育竞技魅力，文化艺术殿堂，体现国际交流重大平台的厚度和广度。

大运中心实景

新世界188號以约90万㎡超大规模坐落其间，可便捷将丰富的宝藏级资源具象化。

加上华润接手，世茂大运地块复活，新世界188號率先以都会生活综合体形象，定标东部人居价值高地，与之强势呼应，共筑东部穿越周期的头部矩阵。

在地表现三：都会生活综合体，呼应大运新城定位

对标世界城市生活综合体，新世界188號规划业态涵盖国际住区、潮流中心、优质教育和商务办公等，打造“文娱产居”一体化地标级综合体。

因此，文化策略成为规划的核心环节，在约6万㎡商业NEW FORTUNE，规划出天梯、大师花艺连廊、新奢艺术中心、屋顶花园等气质化空间，设置13大主题节点予以全域串联，以人文底蕴赋能商业，打造出沉浸式体验文化动线，提供松弛且沉浸的“第三生活空间”。

商业示意图

这条兼具公园和社交功能的商业景观带，未来将举办艺术展演、名家讲座、文化盛典、城市节庆活动，高效链接高知人群、自然和城市、新世界全球化的优质资源，实现文化与商业互相赋能，人与城市相互成就，进阶为代言片区气质的城市级新奢艺术会客厅。

商业示意图

加上联动大运封面资源大运天地、星河COCOPARK、山姆会员店等顶流商圈，新世界188號商业以新奢艺术会客厅之态，呼应比肩前海、深超总、香蜜湖的六大“城市新客厅”之一的大运新城，实现在地文化的高阶匹配。

大运天地实景

在地表现四：重构空间秩序，城市动脉引领社区

在空间方面，新世界188號的策略相当超前，点睛之作就是规划建设全域空中慢行连廊，将综合体的四大业态串联为一体。

注意，这里讲的是“全域”，远比建一座人行天桥硬核。而且，是摒弃了简单的串联模式，形成可漫游、可探索的生活场，开创全天候、全场景的步行友好模式。

考虑到社区、商业、办公、教育的组团式错落规划，慢行连廊系统通过前景、中景和远景的走心设计，将空间划分为三段式构图，彰显东方生活美学。

远景，综合体恢弘璀璨的都会天际线，定格生活背景；

中景，错落的步行花园，过滤城市的喧嚣；

前景，有温度的互动空间，通过可连续的探索场所，让探索的过程体验有质感、有温度、有意思的氛围。

这种只有大型综合体独有的社区空间秩序重构，在新世界188號并非孤立的存在，而是以地铁3号线和龙岗大道“双动脉”为敞口，快速接入高能级的城市轨道和快速交通网络，便捷拥抱城市优质资源，实现出行便利的高效兑现，提升通勤效率。

交通示意图

至此，新世界188號的社区生活场景，与城市优质资源形成完美闭环，在地化进一步深入演绎。

在地表现五：借势梧桐山河，夯实景观精神内核

周边的宝藏资源，还包括丰富的山水自然生态和景观，承载了深圳户外运动、露营、团建、遛娃半壁江山。

约3公里半径内拥有大运公园、园山风景区、桐基山郊野径等，半径放大到5公里，还有龙城公园、马峦山、三洲田。这为新世界188號园林景观的在地化提供了丰富灵感。

果不其然，其社区景观正是以梧桐山河十景体系为精神内核，联动有机农场、自然课堂等多元功能空间，将景观由单纯的视觉观赏，升级为可参与、可体验的鲜活场景。

其首发住宅组团依循山形水态，实景打造峰峦秀丽、山石叠瀑等十重梧桐主题园林，园区景观层层递进，可俯瞰、可漫游、可沉浸式体验，以观、触、闻、游、听五感实景感受，将国际景观美学与梧桐山在地风貌相融，筑就开放包容的城市生态绿洲。

示意图

在新世界188號，景观不再只是建筑的点缀，更是社区的情感纽带与社员的活力主场。

这种从“好看”到“好玩”的场域角色蝶变，通过东方美学的现代表达，完成了在地文化的又一次破局。

示意图

在地表现六：社群聚场，澎湃活力，丰富情感链接

新世界188號所面对的市场，如“188工业区”仅存在于历史记忆中，如区域产业“腾笼换鸟”一样，已经发生嬗变，高教人才、科创精英迅速主流化。

他们更注重精神层面的追求，这为新世界188號聚焦情感线，赋予原生动力，在社区价值体系里非常罕见地出现情感策略的叙事。

如北戴河的阿那亚，如成都的麓湖国际住区，新世界188號创新打造四大社群聚场，包括律动、灵感、奢艺、人文主题，贯穿高知人群精神追求几乎全部层面，将业主、客户的情绪价值持续拉满。

所不同的是，新世界188號处于现代都市核心地段，更易体现“聚”的特征。

其中，律动，以城市户外为主，唤醒身体能量，与精英成长同频共振；

社群活动

灵感，通过融合生活品牌和创意的市集，构筑资源互通、思维共振的社交平台，滋味日常情趣；

奢艺，塑造艺术家IP，提升审美维度；

人文，携手帆书等文化IP，以阅读对话为主要方式，构建思想交流空间，丰富精神深度，实现精神共鸣与认知协同成长。

这些共同组成新奢生活集，为业主提供有态度、有密度，可持续参与的生活方式。

社群空间

加上与新奢艺术会客厅互动，彷如编织了一张有格调、有温度、高活力的长效生活网络，蕴生出满足高知人群需求的生活本源，夯实这座都会生活综合体的价值底座，成就了“第五业态”，使得这座综合体在物理形态之外，得到精神内涵的加持。

这是一套以审美与价值观为筛选机制的新世界圈层模式，预计将依托新世界的强大资源和成熟运营，通过3000+精英、100+活跃社群、200+生活品牌，打造贯穿全年的生活内容IP体系，围绕绿色、公益、文化、家庭成长主题，持续举办绿色社区生活节、地球一小时、奇妙星空集市等品牌活动，演绎社区新奢日常，构建同频共生圈应有的能量密度与圈层识别，让城市中坚力量发光发热。

社群空间

这样的社区因此将会活力澎湃，生生不息，越住越新，越住越爱。

在地表现七：港式精奢，为东部科教精英而来

新世界188號首发住宅产品【瑧悦】组团已经入市，大师笔触下的港式精奢产品，独特美学基因，为东部科教精英创新专门设计，受到市场追捧。

点式布局，沐光揽景，云端视野。

组团坐落于园区极尽静谧之所，依循梧桐山河渐次铺陈。疏朗点式布局，依然是梧桐山河和园山赋予的灵感，最大化规避楼栋遮挡，释放采光和景观视野；阔绰的楼间距，营造出云端视野，城市天然观景台。

示意图

归家动线，三重模式。

动线大师，设计出三种归家模式。

一是高效直达模式。地下车库电梯直达单元大堂，零干扰闭环，保障归家效率与私密性。

二是能量缓冲模式。通过步行艺术及人文景观单元，实现从快节奏的通勤，温柔转换至舒缓日常。

三是生活尽兴模式。从车库乘电梯先到商业层购物、餐饮、娱乐，再通过车库或连廊回家。

双首层大堂，尽兴社区空间。

打造有双首层大堂，整体挑高约11米，公区搭配天然石材、古铜金属质感构建与暖光玻璃，高阶质感历久弥新，抬升空间基准，住宅首层从约11米起，确保低楼层也能享有更优视野和采光。

园林景观如上所述。另外还配建有约2600㎡公共空间，其中约1400㎡架空层平台，以自然肌理织就日常谧境；近500㎡多主题Homebar，营造圈层会晤雅致氛围；约1200㎡对外活动空间，承载周边居民的健身康娱需求。

示意图

新规产品，精奢标准打造。

具体到户型产品，为全系新规设计，主力户型建面约76-180㎡，同等面积得到极致扩展，在多享一房的同时，兼享约90万㎡生活综合体的繁华，整体呈现出高使用率、动静分区、大飘窗+大面宽、270°环幕观景视野、LDKB一体化聚场等亮点，兼具尺度感、舒适度与成长性。

传承新世界中国50余载美学底蕴，采用松下、西门子、科勒等六大国际一线品牌，进行约108项人性化细节设计，其精装水平不仅匹配东部科教精英新奢生活追求，放在全市都是高级别的存在。

建面约114㎡创意板房实拍图

据悉，新世界188號王炸户型——约180㎡五房两厅三卫样板房计划周末开放！

这在东部属于极为稀缺的户型，拥有南向五开间约18.6米奢阔面宽，“双龙抱珠“洄游居家动线，约5.5米奢阔观景阳台，主卧270°环幕景观等显赫优势。这是擅长豪宅打造的新世界中国，精准穿透在地顶端客群的身份认同，缔造定义东部高阶生活的精神标识。

建面约180㎡创意板房实拍图

世界向新，尽兴生活！

作为约90万㎡的都市生活综合体，新世界188號通过在地文化的极致演绎，赋新东部，成为新奢生活方式的引领者，刷新了东部热开热销记录，6月份更斩获龙岗区销售套数TOP1（据克尔瑞），加冕销冠。