荣杏老师拥有18年房产投资实战经验，100%买方立场，从政策解读、区域规划、市场动向、房产价值等多维度分析和判断楼市。

请教老师，未来20年，大湾区的深圳、广州、珠海、澳门、香港、江门、惠州发展空间如何？

大湾区买房只看深圳和广州，其他中山、珠海、江门、惠州通通不看。

荣杏老师，您怎么看住宅限高令？

限高有什么好的？

楼盖得密密麻麻，你只会觉得喘不过气来。两栋31楼，不如一栋62楼。

就像宝中的「观潮府」有点可惜了，如果不限高会更好。

荣杏老师，请教一下，深圳房价涨得快还是广州涨得快？

每一波都是深圳快一点。

荣杏老师，买什么样的房子可以做到以租养贷？

买公寓，住宅不可能的。

公寓投资回报率一般4-5个点，住宅撑死2-3个点。

荣杏老师，您好，刚需首套房，感觉罗湖各方面不错，这里买房能否同时满足自住和投资呢？

自住是你对当下生活各方面的需求，投资是为了未来预期兑现、忍受现在没有以后有的过程。

罗湖太成熟了，商业、地铁、学校都很完善；它也太老了，电梯、车位问题很明显，并且也没有更多空地开发， 唯一的办法只有拆掉重建。

所以罗湖适合自住，并不适合投资。

荣杏老师好，2030年全中国的新开工面积预计将稳定在6亿方左右，以后永远都只有这点量了。这个怎么解读？

大家都知道，深圳是卖完福田卖南山，卖完南山卖宝安。

我们每年要拆掉6亿方房子，如果施工量稳定在6亿方，等于扯平。

以后再没有大规模的新城开发，地段不会被颠覆，深圳湾永远是豪宅。

以后但凡能拍的全都是地王，供应量减少，房价不停的往上走。

荣杏老师，你为什么不买超大户型的房子？自己住又舒服又有排面。

没办法，我是偏保守的投资型，太大户型的房子下不去手，流动性比较差。

我最喜欢的产品是核心地段的改善型三房、四房。

老师，住宅新开工面积回到了2003年，只剩4亿3千万平方米，这是好消息还是坏消息？

货越来越少了，肯定是好消息啊。

物以稀为贵。

老师，三线城市的房子一定要抛吗？再等两年怎么样？

只有大城市才有房地产，二三三四五线城市尽快变现，县城的房子也要尽早卖。尽量优化到省会及省会以上城市，一线城市更好。

荣杏老师，如果投资公寓作为养老现金流，需要注意哪些方面？

地段、配套，位置越核心越好。