国家统计局数据显示，2026年3月起一线城市二手住宅价格连续7个月环比回升，9月上海二手房价同比转涨，成了2023年以来头一个同比转正的一线城市。

中国房价真能回到2021年的水平吗？

有人大胆预测，核心城市最快2029年前后就能爬回高点，这话到底靠不靠谱？

想弄明白这事，先得回头看看楼市最难熬的那段日子。

把时钟拨回2024年，当时各地的购房补贴满天飞，房子到底卖成了什么样？

据媒体统计，2024年以来至少已有37个城市发布购房补贴政策，即向符合条件的购房者发放资金，形式包括人才奖励、税费减免，以及老房子拆迁后发放房票。

其中，湖北鄂州明确规定，农村居民自愿放弃合法宅基地并拆除相关建筑后，若在指定区域购买新建商品住房，可按退出的宅基地面积获得购房补贴。

各地争相出台五花八门的购房补贴，究竟该如何看待？

它们真的是惠民举措吗？

首先要弄清一个事实：这些政策出台的背景，是房地产市场处于下行周期，房子卖不动、无人接盘，而且主要针对新建商品房市场。

市场好的时候，各地忙着涨价、忙着提高契税都来不及，根本谈不上发放补贴。

因此，这些补贴的目的显然是促进新房销售，实质上是在帮开发商去库存。

那么地方政府是否就得不到好处呢？

并非如此。

无论采用什么办法，只要有人买房，其实仍是消费者在补贴政府，因为房价构成中有超过一半流向了政府，土地出让收入和税费收入就是最直接的补贴。

只不过，政府最终拿到的利润在扣除补贴后，比之前少了一些而已。

所以，看似是在发放购房补贴，其实是房子卖不动之后，地方退而求其次的选择。

与其说这是地方政府主动推出的惠民政策，不如说是被市场逼得没有办法，只能让出一部分利润：我少赚一点，你才能继续买房。

说到底，发放的补贴就是购房者自己的钱。

这与当年福特给员工加薪是同一个道理，并非出于好心，而是资本家精算的结果：如果不给工人加薪，消费就上不去，反过来还会制约生产规模的进一步扩大。

天下从来没有掉馅饼的好事，许多补贴、免费的东西，反而是最贵的，因为对方想要的是购房款，以及购房者未来二三十年被房贷牢牢束缚的人生。

即便是这样简单的让利补贴，有时也很难落实。

2024年4月23日，第一财经发布的一篇调查文章揭露，多地财政紧张，购房补贴难以到位，有人买房已满7年，补贴仍未完全到账。

购房人的大钱早已付出，为什么补贴的小钱却迟迟发不下来？

究其根本，用公共资金补贴个人买房，这件事本身就不合逻辑。

补贴文件由住建部门发布，而资金需要从财政的公用资金中列支，公用资金本应用于民生，而不是补贴少数买房人。

这部分支出并不符合财政审计的要求，对于财政严重短缺的城市而言，购房人想拿到这笔补贴显然并不容易。

不过，地方政府采取发放补贴、鼓励买房的做法，也是可以理解的，因为确实已经没有别的办法。

国家统计局有关负责人曾表示，还有近2亿农民工没有买房，房地产潜力巨大。

此话不假，农民工兄弟也确实想买房，但这一说法忽略了最重要的事实：没有收入增长作为支撑，需求潜力不会转化为购买动力。

照此逻辑，全国还有14亿人没有买飞机和游艇，岂不是说明飞机和游艇的市场潜力更大？

这几年，大家的共同感受是房地产不行了，更有人直言，当前的房地产是“秘不发丧”。

可是到底有多不行，很少有人用数据说话。

接下来通过几个重要指标的变化，带读者简单回顾一下。

首先是土地出让收入。

2023年，国有土地使用权出让收入同比减少近1.1万亿元，较2021年的巅峰期更是减少了3万亿元。

2024年一季度，这种下降趋势并未好转，国有土地使用权出让收入为8147亿元，同比下降6.72%，而2021年同期这一数字是16467亿元，也就是说，今年一季度的卖地收入较2021年同期直接腰斩。

其次，房地产的疲软不单体现在卖地收入的锐减上，从销售额的下滑和库存的积压中，感受会更加深刻。

2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，2021年这一数值是147602亿元；商品房销售额116622亿元，下降6.5%；商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。

再来看房价的变化。

根据如是研究院总结的数据，全国绝大多数城市的房价已整体跌回8年前，三线及以下城市中的多数更是已经腰斩。

2024年2月，二三线城市二手房价格同比跌幅约为5%，一线城市同比跌幅达到6.3%。

另外，中指院的数据显示，百城二手房均价已连续12个月下跌。

最后不得不提的是房企的生存问题。

数据显示，百强房企中近八成出现了债务问题，万科也深陷漩涡之中，今年更是首次出现国资房企破产的案例，这使本就摇摇欲坠的房地产雪上加霜。

需要声明的是，这里不存在抹黑房地产的意图，数据均来自财政部、国家统计局和权威机构，皆有据可查。

基于以上事实可以判断，中国房地产长达20年的大周期的确已经结束。

表层原因，是始于2020年底的政策对房地产的强力调控，既切断了房企的融资渠道，也收紧了银行的贷款额度，让许多本就高负债、高杠杆、高周转的房企遭遇失血性休克，大量项目烂尾、无法交房。

叠加疫情对居民家庭资产负债表的冲击，以及“房价只涨不跌”的观念发生扭转，房地产需求的崩塌进一步加速。

房地产“起不来”，只是相对于高点而言。

事实上，房地产现在的状态才是真实的，才符合基本面。

以土地财政来说，卖地可能不会再像过去那样成为地方的主要财政收入来源，但这并不意味着政府会主动放弃，除非废除卖地模式。

也有人说，土地财政不行了，还可以征收房产税，现在正当其时，对此不敢苟同。

这么惨的底子，居然有人敢喊回到2021年，而且喊的人分量还不轻：一位是当年房改方案课题组组长孟晓苏，一位是过去口风偏谨慎的经济学家马光远。

两人的时间窗挺接近，一个说2029年前后，一个说2031年前后，少数核心城市会越过2021年高点。

孟晓苏打了个比方：房子从10楼摔到3楼用了5年，爬回10楼大概还要4到5年。

不过他给这话加了三个前提：底部确认、政策持续发力、居民收入预期改善，少一个，时间表就得往后挪。

马光远也提醒，能回去的只是一部分房子。

先动的是成交量，价格在后头慢慢跟。

2026年3月起一线城市二手房价连续7个月环比回升，前三季度全国二手房网签6.17亿平方米，同比涨10.7%，二手房成交占比升到52%，头一回超过新房，库存也回到了3年来的低位。

翻翻老账，1998年房改后的28年里出现过4轮深度调整，前3轮都爬起来了。

2015年的“330新政”加上降息降准、棚改货币化，市场就走出了冰点，如今首付15%、利率3.05%，力度比当年还大。

但城镇化率、居民杠杆、总人口都变了，这轮不会普涨，只会分化。

国外的例子也差不多。

美国房价用了约10年回到前高，旧金山只花了3年；香港见底后走出18年上行周期；东京核心公寓价格如今高过1990年，首尔核心区也照样走高。

人口往下走，从来不是核心城市房价的死对头，核心城市通常比全国早3到5年修复。

核心城市的底气有三条：住宅新开工同比降了25.4%，2027年3月到2028年9月可能出现供应偏紧；深圳上半年新增青年人才参保超30.4万人，需求有人接；外资买商业地产同比增长82%，六成多落在一线城市。

话说回来，“中国房价”四个字不能一概而论。

能回去的是一线、强二线的核心板块和流动性正常的房子，马光远判断真正算资产的房子可能不到20%，约7成城市难回2021年水位，远郊大盘、文旅康养盘更多回归自住。

所以别死记哪一年，先盯紧那三个前提，再看自家小区成交有没有回暖、带看量是增是减。

核心板块自住房不必折价出手，刚需改善可以慢慢比价，手握远郊房产的，成交回暖正是置换窗口。

历史不会简单重复，但规律会反复出现。

以上仅为市场观察，不构成购房或投资建议。