2025 年西安 “第四代” 住宅已经并不稀罕，已经开始朝着第五代、第六代直奔而去。

比如西部大道板块采用“中海Living OS 系统”的 “第五代住宅” 中海锦业拾光，已于 8 月 19 日取证，首批备案均价22975元/㎡，总共231套房源。

◉中海锦业拾光首批备案价

当然，还有浐灞雁鸣湖板块在 2024 年 12 月开盘、号称 “第六代住宅” 的中铁阅湖项目。

中铁阅湖项目首开凭借 “第六代住宅” 属性吸引一波流量，截至8 月前项目加推 6 栋楼 634 套房源，整体网签率约为 46%。

◉中铁阅湖网签去化率

从首开的两栋楼来看，中铁阅湖的网签率也不算高，约为 55%；当然换个角度看，这样的成绩也离不开 “第六代住宅” 的加持......

不论是中铁阅湖抑或是中海锦业拾光，之所以喊出 “超四代”，都是在居住体验上着手，寄希望于 “智能系统” 教育市场、重塑需求，冲出重围。

◉金茂12大科技系统

在这里不得不提一下这方面的先行标杆 ——中国金茂在2000年开始研究三恒系统，自2009年推出北京广渠金茂府至今，科技系统已经成为其核心竞争力，特别是在豪宅产品领域，罕逢对手。

在这方面不是简单砸钱就行，拼的也是一个企业的综合实力，需要技术、需要品质、需要交付兑现力、需要沉淀，更需要耐心。

我们也能看到，一些主打 “绿色科技住宅” 的开发商在时代浪潮中掉队，比如当代置业、朗诗地产......

这些掉队品牌从自主开发转变为技术输出服务商，但因为是合作关系，又会牵扯交付兑现的问题，最终效果全凭甲方良心。

◉“好房子”新闻截图

在 “好房子” 政策引导和市场内卷压力的 “双重” 作用下，行业能够涌现一批 “产品革命者”，开发商愿意做加法，对于购房者是件好事。

不过，还有很长的一段路要走，就像前面所说，需要沉淀、需要耐心。

当下楼市产品表面飞速迭代，但真正有创新的稀少，大部分还是相互 “抄作业”，这也导致购房者一圈对比下来，觉得项目大同小异，能让人眼前一亮的并不多。

就拿遍地开花的 “第四代住宅” 来说，露台越做越大，也带来了令人震惊的赠送面积。

◉高科越秀星汇云澜户型图

比如最近疯狂圈粉的沣高融合区高科越秀星汇云澜，网传实得率高达 140%。

当然，多赠送面积是购房者喜闻乐见的，但鲜有开发商对 “第四代住宅” 的痛点提供有效解决方案。

◉图片源自网络

比如安全问题：6 米挑高的开放式露台，不能像以往的阳台那样进行封窗处理，大家笑称 “老王方便了”，其实背后是对 “第四代住宅” 最根本的焦虑。特别是未来有孩子的家庭，面临着潜在风险，需要高度防范 “儿童高坠”，超大露台同时带来的也是超大的监护压力。

比如隐私问题：当下从各个项目看，处理隐私的方式一是错层，二是栏板隔断；这在一定程度上降低了左右邻居的隐私泄露风险，但往往忽略了来自上层住户的窥探，在大面积玻璃的透视下，下层露台上的一言一行、一举一都尽收眼底。

◉高新越秀璞悦项目实拍

更奇葩的是，一些项目站在露台上，能直接观察到下层住户卧室的情况，未来入住想想都尴尬，比如高新越秀璞悦项目就存在这样的潜在风险。

◉高新越秀璞悦项目实拍

比如居住体验：采光对于露台不是什么问题，但对室内的影响却不小，上层露台巨大的凸出部分，既对下层形成很大的压迫感，又遮挡采光，即便你拥有超大面宽，也难以弥补这一缺陷。

◉项目不利因素提示

西安本身是座灰尘较大的城市，气候虽不恶劣，却有着西北独特的特点 ——比如春天的沙尘暴、夏天的大风、秋天的降雨、冬天的结冰......这些对于开放式露台都是很大的挑战，特别是露台面积太大，打理起来需要花费不少精力。

对于购房者而言，露台虽好，但不要一味贪大；人在室内的时间远大于露台，建议考虑多方面的均衡性，扪心自问露台真的需要那么大吗？

当然对于开发商而言，耗费精力开发产品往往吃力不讨好：一来会影响开发周期，让周转率下降；二来做出来的产品会被同行抄袭，迅速被赶超。

◉图片源自网络

一些开发商开发效率高得惊人，从拿地到开盘取证仅需 3-5 个月，流水线 “套娃” 产品入市卖货、提升周转率，创造效益才是最重要的。

但笔者作为一个行业观察者，还是希望不妨慢一点儿，行业需要破局者，多花点心思在产品上，不辜负消费者，相信也不会被市场辜负，大家说呢？