距离上海楼市826新政落地，刚好过去2天。

我看到有些媒体，开始渲染外环外大火的消息。

新房热度提高肯定是有的，但日光也不是每一个盘的现象，更不可能趁势涨价。因为外环外90%的板块，二手房价还趴在地上。01看看外环外的最新二手成交价，只能用惨烈一词形容。泗泾新凯城的电梯次新，最新成交价2.1万，看成交价散点图，已经回到了2016年。相比22年的最高点，已经吃掉了一半的跌幅。

松江新城电梯次新，名仕豪庭，位置偏是偏了点，但也在新城的成熟居住片区内。2.7万的最新成交价，也打回了2016年。

顾村这一轮，在外环外跌幅排名靠前。标杆的保利叶上海，已经到了3字头。二梯队的好日子大家园，最新成交价只要2.6万。马上跌回2015年。

案例太大了，不一一解读了，我随便截了数十个不同板块的二手成交价图。外环外东南西北什么板块都有。注：数据源自好好选房，之前应该是爬虫的链家成交价，现在大概率是用二分法的计算代码剥离精算出来的。

看到了吗，嘉定新城、南翔、江桥、佘山、泗泾、九亭、顾村、惠南、罗泾、松江新城、赵巷……这些你耳熟能详的外环外板块，几乎都很惨烈，大部分板块的价格，已经被打回了遥远的2015年、2016年。02当然，成交价显示有近15天的延迟，这还是新政前的成交数据。但新政后价格怎么样，暂无具体数据参考，出来了楼宇会第一时间跟进。我看到一些中介机构，开始释放大热的消息：

链家的数据显示，新政落地首日二手房客户咨询量比前一天涨了14.5%，安居客平台的数据，看房用户咨询量增长了20%，太平洋房屋的数据也显示，新增客户环比增长了约40.1%。

新政的确成功地把所有人的目光，都重新聚焦到了外环外，咨询量的确是大涨的。

但我问了一圈认识的中介，给我的反馈是咨询爆了，但店里的带看、定金还没有明显变化。

电话咨询量爆了，微信也一直在回。但却是“雷声大、雨点小”。

“问的人是多，但真正下定的没几个。”“都在问，都在看，但都在等。观望情绪还是挺浓。”“都想看看别人会不会先买，价格会不会再谈谈。”

大量的咨询，并没有迅速转化为成交量。

现在的购房者都太聪明了，早已不是早些年前闭眼买的玩家。

都知道现在是买方市场，谁也不愿意第一批冲在最前面当试验品。

03

另外，我从中介那里得到的最核心、最劲爆的信息是：

这两天，咨询量增加最明显、成交意愿最强烈的，根本不是想买外环外的刚需，而是那些想卖掉外环外、置换到外环内的改善型客户。

你细品这个逻辑。

对于一个被套在外环外好几年的业主来说，他最大的痛苦是什么？

不是房价跌了多少，而是看房客户太少、大家都在被中介pua降到小区最低价，自己人卷自己人，打的头破血流还卖不掉。

而826新政，对他来说意味着什么？

意味着一夜之间，市场上涌现出了一大批有资格且有兴趣来接盘他房子的人，起码看房的人会明显增加。

所以这些房东的操作逻辑异常清晰：

趁着政策热度，趁着市场涌入一波不明真相的小萌新，赶紧把手里的外环外烫手山芋甩掉，拿到现金，去买更核心、更保值的外环内。

这是一场踩着利好出货的好思路。

中介们更是人精中的人精。

他们心里比谁都清楚，那些还在犹豫要不要买外环外的刚需很纠结，可能要磨很久，最后还不一定成交。

而这些卖房意愿坚决、买房目标明确的置换客户，才是真正能让他们开单的财神爷。

这也是他们现在最想服务的客户。

一位青浦的资深中介直白地告诉我：

“现在我们的工作重点，就是维护好这批置换客户。帮他们尽快把外环外的房子卖掉，信任培养好了，再帮他们去外环内买房。这才是高净值业务，两头都能赚钱。”

看到这里，你还觉得826新政，那么简单吗？

它像一盘新的牌桌，一面加速了外环外筹码的换手，一面加速了资金从外围流向核心。

一边是刺激外环外刚需入场，一边是鼓励外环外房东去置换。

叠加公积金“又提又贷”只能用于新房的政策，左右都是鼓励大家：

多买房、多卖房、多置换。

尤其是：多买新房。