前言：本课题聚焦2025年浙江省品牌公寓行业发展现状，以“租购并举”政策导向与新市民居住需求升级为研究背景，系统梳理行业从“重资产持有”向“轻资产运营”转型的核心逻辑。通过对全省新拓展品牌公寓项目的实地调研与数据分析，重点剖析项目合作模式、产品设计、收费体系等关键维度的创新实践，同时归纳行业收并购、代运营等深层调整趋势。

URI研究发现，国企与民企优势互补的合作模式已成为主流，存量盘活与细分需求适配推动产品迭代，专业化分工加速市场格局重构，为行业主体玩家提供决策参考。

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研究背景与市场基本面

（一）政策导向：

多元化保障体系落地

2025年10月，浙江省建设厅等5部门联合印发《关于构建多元化住房保障体系推动住房保障工作高质量发展的指导意见》，明确“政府主导、社会参与”的实施路径，鼓励通过新建、改建、收购等多渠道增加保障性租赁住房供给，为社会资本参与住房租赁市场提供清晰政策指引，奠定“租购并举、以租为主”的行业发展基调。

（二）市场数据：

规模扩张与结构优化并存

截至2025年10月底，杭州市集中式公寓累计供应量超18.8万间，稳居重点二线城市前列。受新建保租房集中入市影响，市场呈现结构性调整特征：10月杭州集中式公寓平均租金降至75元/㎡/月（2.5元/㎡/天），环比下跌2%，同比降低8.66%。这一“以价换量”的回调并非市场下行信号，而是普惠性住房覆盖面扩大的健康表现，推动行业形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次租住格局。

图：核心城市集中式公寓租金表现（10月）

（一）核心数据：供给扩容，运营基本面稳健（略...）

市场分化特征：多维度差异显著（略...）

（一）出租率分化：刚需型项目表现突出，短板项目去化承压（略...）

（二）坪效租金分化：租金分层清晰，产品定位决定溢价（略...）

（三）区域与运营主体分化：布局向近郊延伸，头部与国企优势凸显（略...）

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2025浙江品牌公寓

新拓项目创新图谱

基于主导方属性、核心运营逻辑与目标客群差异，本研究将2025年浙江新拓品牌公寓项目划分为三类创新路径，通过典型案例深度解析其模式特征：

（一）路径一：

国企主导的人才安居工程 政策赋能型合作模式

此类项目以“政策精准滴灌”为核心，通过国企资产持有与市场化专业运营结合，实现人才安居保障与运营效率的平衡，是租购并举政策的直接落地载体。

表：政策赋能型合作模式

典型案例深度解析:

青宸里-闸弄口店

项目位于上城区闸弄口街道核心区域，3公里内覆盖多个产业园及银泰商圈，适配青年人才通勤需求。采用BTO轻资产合作模式：上城城发完成项目建设后，整体委托万科泊寓进行全周期运营，实现资产与运营的专业化分工。产品设计聚焦空间利用率，配备独立厨房、卫浴及充足收纳空间，精准匹配青年人才居住需求。收费模式凸显保障属性，结合人才层次实施差别化优惠，开业首月出租率达85%，验证了“高品质+可负担”模式的市场可行性。（可负担指的是租金定价低于同区域市场化房源，或通过人才补贴、民用收费标准等方式降低租客实际居住成本，适配新市民、青年人才等群体的支付能力）

图：青宸里-闸弄口店

典型案例补充解析:

杭州安居宁巢九和路项目

作为杭州安居宁巢2025年自营标杆项目，于11月28日正式开业，选址上城区九和路核心区位，步行100米直达地铁1号线九和路站，北接钱塘智慧城、南邻钱江新城二期，产业聚集与通勤优势显著。项目聚焦城市必要服务业人员、青年职业起步者等群体，打造195间35-40㎡通透四人间，涵盖上铺下桌与上下铺两种户型，均配置独立卫浴、空调、洗衣机及无线WIFI，通过干湿分离与嵌入式家电设计实现空间利用最大化，同时配套阅读区、多元活动空间等公共区域，践行“高效居住、个性定制、社区生活”融合理念。

收费模式极具市场竞争力，单铺月租低至390元，较同区位同类产品（市场价500-800元/月）降低22%-51%，且无额外物业费，水电执行民用标准，真正实现“低价不低质”。运营模式上创新采用企业直租与框架合作双轨制，为不同规模企业提供灵活租住解决方案，还可免费提供商务场地适配会议、团建等需求，通过企业集采模式降低获客与管理成本，形成“企业省心、员工安居、运营稳定”的正向循环。项目开业即响应“用工旺季优先排房”机制，彰显国企在就业高峰期调节市场、稳定人才的社会担当，为核心城区低成本居住供给提供了可复制的自营模式范本。

（二）路径二：

存量焕新的保租房样本 效率优化型盘活模式

面对核心城区新增土地稀缺现状，此类项目以存量房源盘活为核心，通过标准化改造与集约化运营，打造“集散式”保租房产品，契合浙江保租房“优先利用存量”的政策导向。

表：效率优化型盘活模式

典型案例深度解析:

聆空星寓·钱新

项目整合钱江新城核心区及周边18个成熟小区的665套（间）闲置安置房，通过标准化装修改造实现拎包入住，配备床、衣柜、空调等全套家具家电。运营采用“店长责任制+管家服务制”，依托数字化平台实现智能门禁、视频监控等安防保障，提供保洁、维修等全周期服务。位置优势显著，部分房源距万象城仅700米，租金较同区域市场价低40%左右（61㎡一室一厅保租房租金3457元/月，市场价约5600元/月），申请条件宽松，仅需满足“所在街道无房+未享受公租房补贴”即可，有效覆盖大学生、蓝领阶层等群体住房需求。

图：聆空星寓·钱新店

（三）路径三：

市场化驱动的品质升级 体验增值型运营模式

此类项目聚焦品质居住需求，通过产品功能融合与社群生态构建，打造超越基础居住的增值服务体系，定义市场化租赁住房新标杆。

表：体验增值型运营模式

典型案例深度解析:

天目山晓城·暖屋度假公寓

作为滨江暖屋2025年创新力作，项目首次实现酒店式公寓与住宅功能的深度融合。57㎡单间采用精细化空间设计，可抽拉餐桌与多功能阳台提升空间利用率，满足短期度假与长期居住双重需求。运营构建“产品+服务+社群”闭环，提供酒店级定期保洁与维护响应，持续举办家庭日、亲子手作、跨界篮球赛等社群活动，针对宠物租客提供特色服务，出租率长期保持90%以上，实现租赁体验与品牌价值的协同提升

图：天目山晓城·暖屋度假公寓

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行业纵深调整：

资本运作与分工重构趋势

2025年浙江品牌公寓行业呈现“表层项目创新+深层结构调整”的双重特征，收并购与代运营成为行业重构的核心驱动力，推动资源向合规头部企业聚集。

（一）收并购加速：

资产优化与区域的协同发展

头部企业从规模扩张转向资产组合优化，通过战略性收并购实现区域布局协同与资产负债结构改善，典型案例如下：

表：资产优化与区域协同

核心特征：收并购交易从“规模扩张型”转向“生态优化型”，交易标的多选择与现有业务具备协同效应的区域或资产，通过资源整合提升运营效率，同时为保租房供给提供新路径。

（二）“代运营”崛起：

专业化分工格局形成

随着国企、投资机构持有大量租赁房源但缺乏运营经验，专业代运营需求爆发式增长，推动行业形成“资产持有方+资金方+运营服务方”的专业化分工体系。

表：专业化分工格局形成

行业意义：代运营模式既解决了国企资产保值增值的需求，又让专业运营机构摆脱资产持有压力，通过管理与品牌输出实现轻资产扩张，已成为行业主流商业模式之一。瓴寓国际通过该模式在浙江管理房源达2.2万余间，打造20个标杆项目，验证了“专业化运营+本地化合作”的可复制性。

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研究结论与行业展望

（一）核心研究结论

1．合作模式定型：国企主导资源整合与民企输出专业运营的“优势互补”模式成为主流，BTO、合资运营、代运营等轻资产合作形式实现政策导向与市场效率的平衡。

2．产品创新聚焦：项目开发从“单一居住供给”转向“细分需求适配”，形成人才保障型、存量盘活型、品质增值型三大产品体系，覆盖从蓝领到高端租客的全客群需求。

3．行业格局重构：收并购与代运营推动市场集中度提升，合规化与专业运营能力成为企业核心竞争力，行业从“规模竞争”全面转向“品质与效益竞争”。

4．收费体系多元：差别化租金优惠（人才分层补贴）、民用收费标准、灵活支付方式（押一付一、短租）成为保障型项目标配，市场化项目则通过增值服务实现溢价。

（二）行业展望

确定性趋势：一是国企与民企深度合作将持续深化，形成更成熟的风险共担、利益共享机制；二是产品分级体系日趋完善，从“一张床、一间房到一个社区”的多元供给格局进一步巩固；三是数字化运营、绿色低碳设计、社群服务升级成为核心竞争维度。

现存挑战：保障房民生属性与市场化运营利润的平衡难题长期存在；大量保租房集中入市可能引发同质化竞争，考验运营商精细化运营能力；人才认定标准与租金优惠落地的精准性仍需优化。

国企运营能力短板待突破：当前浙江住房租赁市场中，各地市属、区属国企作为“地头蛇”掌握着大量存量租赁资产，但其运营效率与市场化专业机构存在显著差距。国企因体制机制限制，在决策流程上较为繁琐，对市场需求变化的响应灵活性不足，虽能凭借风控体系实现稳健运营，但在房源改造适配性、租客服务精细化、社群生态构建等市场化运营关键环节表现滞后，这也成为制约存量资产价值释放的核心瓶颈，同时为专业代运营机构提供了广阔的市场切入空间。

（三）对公寓国企的实践启示

1.深化“国企资源+专业运营”合作模式，可借鉴洺川名著项目经验，拓展与省属国企、优质开发商的合作渠道，扩大品质房源储备;

2. 聚焦存量房源盘活，探索“集散式”保租房运营模式，整合核心城区闲置住房资源，拓宽供给渠道的同时降低拿地成本;

3. 强化人才住房精准供给，参考青宸里-闸弄口店的差别化收费体系，结合人才政策优化租金优惠梯度，提升人才适配度;

4. 复制九和路项目成功经验，扩大企业直租模式覆盖范围，聚焦产业园区、交通枢纽周边的床位型产品供给，通过规模化运营维持高性价比优势;

5.持续布局代运营业务，依托国企背景与运营经验，输出标准化管理体系，实现从“项目运营”向“平台服务”的转型。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒