本期大宸论道特邀广州长青康养产业研究院常务院长徐志彤先生、广州穗康大健康产业运营有限公司总经理陈锋先生，围绕存量物业康养改造的盈利模式、技术适配与文化资源整合等议题展开深度对话，探讨行业现状、核心挑战与发展趋势，为康养产业投资、规划与运营提供参考。
一、政策与行业演变
1.政策支持的演进与标准化建设
徐志彤指出，中国养老产业起步较晚，但近十年在国家政策扶持下经历了显著变迁。
政策层面从初期的建设补贴、床位补贴，逐步发展到出台明确的建设标准、服务标准及星级评定体系，使行业“有标可依”，全方位推动服务质量提升。
陈锋补充，全国及地方层面均出台了支持存量物业改造为康养机构的政策文件，旨在盘活闲置资产，激发社会资本活力。
2.市场格局与消费观念的转变
市场格局变化：从过去的“一床难求”（尤其是公办机构），发展到目前“床位相对富余”的局面。
消费观念升级：老年人及其家庭对机构养老的接受度显著提高。传统“养儿防老”观念淡化，老年人更不愿拖累子女，年轻人因工作压力也无法全职照护。高净值人群对养老规划更具前瞻性，但整体市场消费趋于理性。
3.投资主体多元化
目前养老市场投资主体呈现三元格局：
公办机构：政府全额投资运营。
公建民营：政府投资建设，委托民间机构运营，享受同等政策福利。
民间资本：包括险资、房地产公司、医疗集团等，带来先进模式与理念，活跃了市场。
二、运营核心挑战：安全、人才与服务
1.安全是运营的“生命线”
消防为首要重点：徐志彤强调，养老机构，尤其是失能老人居多的机构，消防标准极高。老人自救能力弱，一旦发生火灾，后果不堪设想。
全方位风险防控：除消防外，还需严防老人走失、噎食、摔倒、自杀/自伤/自残等意外。失智老人的照护难度和风险等级最高。
陈锋指出，安全与消防问题是存量物业改造中最核心、最前置的痛点。
2.护理人才队伍建设是最大痛点
待遇与职业荣誉感双低：护理员工资普遍偏低，劳动强度大（包括体力劳动和情绪劳动），社会认同感不足，导致人员流动性高。
激励机制：部分机构尝试“管床激励机制”，鼓励熟练护理员在保障服务质量的前提下照护更多床位，以获得更高收入。
心理疏导与情感维系：护理员与老人易产生深厚感情，面对老人的离世会产生心理创伤，需要管理者进行情绪疏导。如何培养护理员的职业荣誉感和长期服务的意愿，是管理者的核心课题。
3.服务内涵：从“机械照护”到“情绪价值”
徐志彤深刻指出，养老机构与医院的根本区别在于“温度”。
医院提供的是标准化、冰冷的医疗服务。养老机构的核心是“服务”，尤其需要提供情绪价值，包括倾听、陪伴和情感交流。这是提升入住老人满意度和留存率的关键。
口碑效应：养老机构属于“弱势群体”，一旦发生安全事故或纠纷，负面口碑会迅速传播，严重影响运营。
三、存量物业改造与康养综合体新模型
1.存量物业改造的关键瓶颈
陈锋总结，存量物业改造面临两大前置难题：一是产权问题，物业产权必须清晰；二是消防审批，必须按照最高标准落实，这是项目可行的先决条件。
2.新模型：从“养老院”到“康养综合体”
去老化，重康养：市场共识是淡化敏感的“养老”标签，转向更积极的“康养综合体”概念。
徐志彤阐述康养综合体模型核心：传统养老院模式面临客群狭窄、入住率低等挑战，而“康养综合体”通过融合医疗康复、健康管理、文化娱乐等服务。
目标客群：打破单一养老定位，吸引更广泛的活力老人及亚健康人群。
服务内容：融合基础医疗（护理院/诊所）、健康管理、中医康复、文化讲座、社交娱乐等功能，形成以健康管理为核心的平衡模式。
选址策略：贴近社区，实现“一碗汤的距离”，方便子女探视和利用周边成熟配套，避免将老人与熟悉的生活环境隔离。
3.硬件设计与文化融合
空间设计医院化，氛围居家化：硬件改造需避免冰冷的医院感，在通风、采光、无障碍设计上遵循高标准，同时营造居家般的温馨氛围。
注入情绪价值：通过墙面文化、怀旧元素、代际互动（如与幼儿园共建）等设计，激活老人生活热情，缓解焦虑。
四、康养产业未来趋势
1.市场细分与格局重构
徐志彤提出“9901”新格局：99%的老人选择居家/社区养老，仅1%入住机构。这要求机构服务必须精准定位，要么做重度失能照护，要么做活力康养。
陈锋强调“三近”原则：成功的康养项目应“更近人间烟火、更近子女、更近医疗”。
2.政策导向与产业融合
国家层面强化国情教育：陈锋提到，22部门联合发文，将人口老龄化国情教育提升到新高度，推行“积极老龄观、健康老龄化”。
银发经济形成产业闭环：康养产业将与医疗、文旅、体育、教育等板块深度融合，形成更广阔的消费市场。
专业化细分：未来市场将出现更多专注于安宁疗护（临终关怀）等生命末期的专业机构。
徐志彤总结道，养老/康养行业最终比拼的是服务与情怀。让老人有尊严、安详地走完最后一程，让子女放心，是这个行业从业者的核心价值与使命。