陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/张佳琦

一、基本案情

本案为一起物业服务合同纠纷。A物业公司诉称，其与业主B于2012年签订了《前期物业管理服务协议》，但业主B自2014年起拖欠物业管理费，经多次催缴未果，故诉至法院，请求判令业主B支付欠付的物业费共计4939元。

对于欠费事实，业主B予以认可，但其拒绝支付的理由在于主张A物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，未履行合同核心义务。其抗辩理由主要围绕以下几个方面：公共设施维护不力，如电梯故障频发、消防设施损坏；安全管理缺失，如门禁形同虚设、楼道乱停放电瓶车带来隐患；环境秩序维护不佳，如积雪清理不及时；以及对违章建筑、侵占公共区域等行为管理缺位，导致小区安全隐患丛生。

综上，本案的核心争议在于，业主B所列举的物业服务存在的诸多问题，能否构成其拒绝履行支付物业费合同义务的合法抗辩理由。

二、法院认为

双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守履约。A物业公司为业主B所在的小区提供了物业服务，业主B作为小区业主接受了A物业公司提供的物业管理服务，应当按照协议约定缴纳物业服务费。业主B以A物业公司提供物业服务不到位、服务质量差为由，拒付物业费，并要求A物业公司按原协议约定的物业费的40%减收物业费。考虑到物业服务合同具有整体性特点，物业服务的经费来源为业主所缴纳的物业费，物业服务经费不足将进一步导致服务质量恶化，形成恶性循环，损害全体业主的利益，故仅在物业公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵时，业主可根据物业服务合同中约定的物业服务内容及对应的收费标准，要求物业公司减免物业费，但业主B一审中提交的证据不足以证实A物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵且经业主屡次反映后仍拒不整改，其所列举的情况系局部性、较短时间内的怠于服务，并未造成严重后果，属于一般瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对于此种情况，业主B作为业主可以请求A物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或通过建议投诉的方式，促使A物业公司的物业服务加以改进，而非直接拒付物业费，A物业公司应听取业主意见后及时采取补救整改措施，业主B未进一步举证，故业主B拒付物业费和要求业主B减免物业费的主张，均依据不足，本院不予支持。

三、律师说法

在司法实践中，法院对于业主主张减免物业费的请求通常持审慎态度。法院普遍认为，物业服务合同具有整体性和持续性特点，物业服务的正常运转依赖于全体业主按时足额缴纳的物业费。如果允许业主随意拒交或减免物业费，将导致物业服务经费不足，进而引发服务质量下降，形成恶性循环，最终损害的是全体业主的共同利益。基于上述考量，法院通常仅在物业公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵且经业主屡次反映后仍拒不整改时，才会酌情减免物业费。同时大量司法实践显示，法院并不会支持完全免除物业费的诉求，仅是依据严重服务瑕疵情况酌情减免20%-40%。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对于物业服务存在一般瑕疵的情况，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或通过建议投诉的方式督促改进，而非直接拒付物业费。

实践中，法院对"严重瑕疵"的认定标准较高，要求业主提供的证据能够证明物业服务存在持续性的、影响业主基本生活的重大缺陷，且经业主屡次反映后物业公司仍拒不整改。对于局部性、短时间内的服务不到位，法院通常认定为一般瑕疵，不支持减免物业费。

在主张减免物业费时，应重点证明物业服务存在严重瑕疵且经业主屡次反映后仍拒不整改。不仅要提供瑕疵存在的证据，更需要证明该瑕疵的持续性、严重性以及物业公司的不作为态度。证据应当形成完整的链条，包括瑕疵的初始状态、持续期间、影响范围、业主投诉过程、物业公司的回应(或不回应)等各个环节。在证据收集过程中，建议业主注重证据的连续性和客观性，采用时间地点可验证的影像资料，保留书面沟通记录，建议联合其他业主共同搜集、举证物业服务的严重瑕疵。只有充分证明物业服务存在严重瑕疵且物业公司经多次反映后拒不整改，业主减免物业费的请求才可能获得法院支持。