滨江股东会 1/  全靠同行衬托。销售降低9%，同行更多，所以排名从22位提高到13位。 2/ 现金回笼新高，拿地金额新高。 3/ 唯一不需要中债增而独立发债的民企。融资成本持续下降。 4/ 员工数量略增。增加20人用于暖屋和养老。 5/ 不再追求规模，销售目标不定数字，而是全国1%，行业排名力求稳固。 6/ 不做地域扩张，锁定现有地域。目前在上海、深圳的项目，只是窗口、门面、形象。在省外基本没赚到钱。前些年上海拿地还要积分，一年能拿的地只有1-2块，不适合滨江。 7/ 拿地金额和销售金额比控制在0.5以内。 8/ 总融资规模控制在470亿以下，加快现金回流，降低负债总额。 9/ 发力清理历年库存总共234亿，其中商业大平层占一半多；车位/商铺约20%；温州和台州等偏僻位置的计提损失。 10/ 城市化到尾声，极限5万亿规模。 11/ 房地产市场杭州第一，上海第二。杭州总体供求平衡，人口流入量第一。江苏、广东等地GDP比浙江高，但是产业不在本地人手里，而浙江民营企业多，所以购买力更好。江苏排名第一的南京，只和宁波差不多，苏州只有园区好一点，第三名就是南通了。 12/ 杭州二手房挂牌量，大约1/3是卖掉置换和改善的，1/3是卖掉打新的，1/3是单纯卖房的。 13/ 杭州可能的后续政策：放开核心区域的限购；放开省内的限购；买房送户口。每条政策可保一年的销售，至少三年内杭州没问题。集中优势兵力，在最好的战场打仗。如果未来杭州不行了，以红军长征为例，可以战略转移。 14/ 核心竞争力来自于品牌优势、人员精简优势等，多年积累。龙湖销售规模和滨江差不多，融资规模是4倍，直接融资规模是6倍，人员也是6倍。绿城全口径销售比滨江大一倍，权益销售差不多，融资规模是2.5倍，人员是8倍。企业家的初始基因不同。比如戚总是干工程的，喜欢人员精干，绿城的宋总是老师出身，喜欢身边的人多多的。