天津买房：哪些板块能买？哪些不能买？

在当下，哪些房子可以买，哪些房子不能买？ 拓荒期的第一个楼盘，大概率需要谨慎。 比如新的板块、新的概念。 比如金钟街概念打出来第一个楼盘，城东春晓 刚开始造势、吹捧。但从开盘到现在，成交均价是一直在下降的。 2021年成交均价17297,2022年1月成交均价16454 2023年1月-6月成交均价1.3万+，7-9月1.4万-1.5万。 除了成交结构、市场变化等因素，也有客源分流因素。 随着更多开发商进入、供应增多，区域定价在竞争中、在争抢客源中逐渐合理、砸实。 目前区域内新盘成交价在1.5万上下，金地万悦城、城东春晓套均价130万以下，花语尚东套均价150万左右，最低100万左右就可以上车，符合该片区纯刚需的地段定位，成为了流量盘。刚开始不可以买，现在可以买了。 另一个典型例子是国展板块 第一个楼盘美的云熙府，2020年6月底开盘，签约均价20202。 如今能跑量的只有大华，单价只有1.5万左右。国展这种大型公建，不是生活配套，潮汐性人流，举办活动的时候容易造成周边道路混乱，不举办活动的时候又不能服务生活。当年听我建议的朋友们，没有买，省下了几十万。 以上这两个片区我明确告诉你们了，可以买。但还得加上一句话，没有投资价值。 实际上，同样的例子，咱们可以再思考下水西板块。水西云庐从开盘以来，签约价格比较稳了，一直在3.6-3.7万区间，但地块实际上更好了，能够走量，月度签约两位数。金地水西印签约均价2.8左右，能够走量，月度签约两位数。东方天宸3.1万，7月、8月、9月网签数字分别为1、1、4。哪个可以买哪个不可以买不是很清楚了吗？云庐拥有区域的定价权，你可以贵，但是你造的梦购房者认就行；水西印打的是价格差，产品不拉垮，明显便宜就可以。这两个都可以买。 但是再降价，水西也是有底线的。你们想想，河西区热点板块新梅江、陈塘庄以及新近开发的柳林，是不是都是成片区的开发，但是南开至少现在来说就没有？水西实际上就一部分成了替代品。 再比如，有朋友问，生态城和海教园能买吗？套用拓荒概念，实际上生态城特别是北部、海教园会长期处于拓荒状态。这两个片区的购买力是固定的，因为转学、落户需求是固定的。价格的涨跌，深度与新房的供应节奏相关。为什么海教园这两年价格稳？是因为新房供应有节制。这样的片区，等大幅度降价是没意义的。有需要就买，但是要承认二手房会越来越多流动性越来越难的事实。 这三个板块能不能买，是不是清楚了？