天津买房：第四季度展望

政策的“药劲儿”正在衰减。 很明显，最近楼市温度、买房情绪，又down下来了。 因为，政策是“挤牙膏式”的断点续传。 在没出台下一波政策前，楼市又陷入博弈期。 3个现象： ❶ 认购量回到出政策前。 贝壳找房两天认购180套，这与8月底、9月初差不多。 这波“脉冲行情”基本尾声。 周末，市区、环城大部分楼盘，认购量都是个位数。 只有几个新盘，能掀起小热点。 比如城投·时代之城、绿城桂语映月、龙曜城、格调松萝花园… ❷ 买房人观望情绪加重。 售楼处的普遍现象：看的多，买的少。 买房人能出来看，但仍然犹豫，很多人想等年底。 ❸ 房价在“走钢丝”。 你会发现，价格根本没什么大变化。 没有跳水的，也没有涨价的，所谓的特惠，也是不好楼层的常规优惠。 开发商似乎也没什么动作，意兴阑珊的。 脉冲行情的特点，就是明显的波段。 出一个政策，刺激一部分需求入市；再出个政策，再刺激一部分。 房地产船大难掉头，指望几个政策就让热度持续飙升，很难。 要想维持水温，就得不停的添柴火。 只要不添柴，水温立刻就下降。 二手房的表现，比新房好。 至少还能保持余温，并没回到新政之前的量。 工作日成交100套左右，周末单日都能超过200套。 但涨价现象，几乎不存在。 想成交，还得降价。 新政出台后大部分业主比较冷静，有置换需求的，想尽快卖房的，都不断下调挂牌价。 有个明显现象：河西、南开学区落户房升温。 别看不是学区旺季，但成交量竟然不低，而且还保持住了。 9月以来，河西二手房每周成交150-200套；南开成交130-180套。 比新政前平均涨了60%。 细看结构，100-200万的总价，占区域成交量的60%。 50平米以下的成交，占一半。 说明成交房源以学区落户为主。 新政出台后，市区与非市区套数、贷款都不互认，而且首付降低。 不少环城的业主给孩子买学区房，在南开、河西买房，能算首套。 年底前，天津还能期待的政策，还有哪些？ ❶ 市区限购进一步打开，红桥、河北、河东解除限购。 ❷ 公积金与商贷标准同步。 ❸ 继续出购房补贴。 ❹ LPR下调引发房贷利率下降。 楼市要想真正起势，需要“两个条件、一个导火索”。 两个条件： 第一，一线城市涨价，产生示范效应。 目前看，北上广深的房价未出现明显上涨动力。 第二，宏观经济起势。 大A是最直接的反馈，但目前又回到了“保卫3000点”。 一个导火索：天津楼市有板块涨价。 眼下，这“两个条件、一个导火索”都还没出现。