天津楼市的“三大战役”

环城的楼市，要开战了。 2.0的角逐大幕，从“三大战役”开始！ 第一大战役：换代战。 2021年，天津开始产品换代 第三代新产品（宽厅/玻璃幕/铝板/落地窗） 趋势一旦形成，蔓延速度非常快 两年后的今天，都已陷入三代产品的“温柔乡” 不见得都会用铝板，但色调、形制，都是“三代样” 龙曜城、绿城晓月晴川、时代之城、绿城桂语映月… 就连“老盘”也要“新作”。 金茂智慧科学城四期、未来城七期，都重新设计为新产品。 外立面的颜值，是很重要的。 赠送面积，也跨出了“历史的一步”。 对于120、140平米的改善盘来说，多几平米无感。 但对于环城很多100平米以下的盘来说，多个5平米，就是雪中送炭。 像绿城桂语听蘭二期，89平米能送出8.5平米，都快占到总面积的10%了。 海教园的保利和中铁建，甚至都能送出一个卫生间。 七七八八加一起，送出10来平米都不是问题。 面对新产品，二代产品已“手无缚鸡之力”。 换代战，相当激烈。 第二大战役：截胡战。 环城1.0时代，板块发展“走出去”。 张家窝、大张庄、东丽湖、八里台……心有多大胆，地有多大产。 但一条腿跨出去了（土地出让），另一条腿没跟上（生活配套）。 楼市经历震荡期后，买房人本能的寻求安全——回归外环线。 环城2.0时代，板块发展“走回来”。 环城的环内板块，陆续启动。 战争的导火索，来自——地价不贵。 比如双林地块，楼面价才8700元/平米。 想想之前国展西多少钱？辛庄多少钱？楼面价便宜的都得9000多。 时代之城、海河柳林，这都是城市更新，地价更有优势。 这就会出现一个现象：环内截胡环外（距离市区近的，截胡距离市区远的）！ 时代之城，截胡金钟； 双林、柳林，截胡辛庄、国展； 西营门，截胡中北镇…… 产品更好，更靠近市区，房价并不更贵。 截胡战，相当激烈。 第三大战役，教育战。 名校输出，已是星星之火。 到2027年，天津要建成100所集团化办学的学校。 正大规模启动，环城板块想要有竞争力，九年一贯制名校是标配。 双青引入耀华学校九年一贯制学校； 南仓引入南开中学九年一贯制学校； 接下来，东丽海河柳林、水西……都将引入九年一贯制名校。 别说环城了，就连市区，天拖、小海地，也逃脱不了。 以前，只是局部，海教园、金钟街、高新区、空港…… 现在，全面铺开。 教育战，相当激烈。 环城2.0时代，来势汹汹。 更好的产品、更高的得房率、更靠近市区、更好的九年一贯制学校… 这三大战役，对于环城边缘板块来说，或许是致命的一击。