对当前地产形势的14个判断

1.地产整体还属于下行期，大部分城市仍处于艰难去库存阶段。这是最基本认知，是判断如何操作的底层依据。 2.注定没有大行情；注定楼市热度的维持需要一个接一个的政策刺激；注定行情是随着政策一阵一阵的；注定个别热点星火不能燎原。 3.核心城市核心地段的购房保值逻辑依然有效，但安全边界进一步收缩，由20%缩到5%，且价值兑现周期更长。 4.整个日本90%+的房产，至今没有回到1989年的高位。绝大部分房子（大概率就是你手里的房子）要放弃幻想。 4.你要知道卖掉房子之后，现金如何处理？如果不知道干嘛，那还不如不拿到现金。因为拿到现金之后你可能被割的一毛不剩。 5.只能做右侧交易。一味说当前价格已经足够低了可以上车了是不负责任；即便短期成交量上涨、部分新房项目收回优惠，也需要确认再确认，以免重回今年3月老路。 6.对市场谨慎同时，也应看到存量房中63%没有电梯，人均住房面积仅相当于日本1983年的水平，住房需求正处在从有没有向好不好过度阶段。新房新产品新居住体验，会在当下的房地产成熟期跑赢存量二手，不仅老破大、而且旧产品次新大面积也会难卖。 7.市区改善型新房，特别央国企每月有20套+基础销量的，正常买就好，对这类房子，这个销量是及格的，后期也没有大幅度降价的理由。 8.刚需新盘，非特价不买房。 9.二手房，非明显低于市场价格不买。现在市场不缺房子，尤其不缺二手房。买二手房的理由，更低成本满足住的需求；学区房正在走向岔路口，挑对产品越来越重要。 10.存量房贷利率下调后提前还款量有所减少，但未完全恢复到正常状态，仍有大批购房者在提前还贷。代表购房者对未来楼市信心、对自身收入信心、对增长信心依然不足。 11.在市场脆弱情绪下，会天然放大任何负面消息，而造成市场动荡。买错的风险远高于踏空的风险。 12.房住不炒依然会提，但内涵会与时俱进，发生变化。近期被热炒的保障房与商品房二元市场，最大意义实际上是在实践层面对房住不炒进行了重新解释。 13.房住不炒被重新定义后，那么对房地产政策是否会发生根本性改变？指标就是北京的动作，是否会放松限购。五年变三年？非主城区解除限购？ 14.大部分人放大了所谓新一轮房改的作用，把目标、宗旨当成可执行措施，把长期任务当成了影响短期市场的因素，把看起来很正确、实施很必要但执行难落地当成了立刻做、马上做、所有城市一刀切。更忽视了政策的反复性。