对于武汉有产者来说，2025年很难熬，2026年已经到来，我们是时候来总结了。 01.2025年武汉楼市复盘 2025年年初，我们写了2025年武汉楼市趋势与买房建议#D092，对武汉楼市2025年进行了展望，大家可以对照这篇文章，每一条复盘，看看博主年初说的是否正确，一些判断是否精准 绝大部分房子房价还会继续下跌，且暂时看不到止跌迹象 2025年，是不是绝大部分的房子在继续下跌？只有极少数房子，可能因为确实比较稀缺，比如华侨城独栋双拼，或者说是价格很低了，白沙洲低价刚需清江锦城之类，已经在2025年跌的很少了，但是除此之外，绝大部分的房子，仍然没有止跌，不分板块，不分楼盘，无差别下跌10%-20%，一些之前比较坚挺的房子，比如二七滨江豪宅群，月亮湾，复地，保利大都会，金地华公馆等，也出现了补跌，而且直接把之前没跌的部分一次性补齐了。 甚至在部分板块，比如光谷，出现了恐慌式的逼空式下跌（逼空式下跌#D099），形势极为惨烈，部分楼盘价格已经到了2015年。 极少部分塔尖资产会止跌 极少部分塔尖资产出现止跌，这部分资产跟大部分人都没有关系，比如华侨城独栋/双拼/叠拼，驿山高尔夫非叠拼类资产，一些城市中心优质终极改善，比如大华南湖公园世家的别墅和洋房，华发中城荟一期大平层，2025年一年，价格几乎没有什么变化，有止跌的迹象，但是由于这类资产在任何时候，都独立于整体行情，所以不能说明太多问题。所以我们经常看到中介在朋友圈中报道别墅成交案例，或者是一些高价房成交案例，配的文案“有钱人已经在行动”或者是“你们都在说下跌，为什么我看上想买的房子，一个都没跌呢”，实际上根本不用看，不代表市场。 这些产品行情好的时候，实际上也不怎么涨，行情差的时候，实际也不怎么跌，永远独立于整体行情之外，不纳入市场考虑范畴。 3-6月成交量会有一个较大的提高，是极具欺骗性的，表现为高成交量伴随的阴跌 这个就不用再多说了，事实摆在眼前，3-6月份的每一个周末，几乎都破了300套/天，这个二手房成交量在武汉绝对算是很高的，反映了市场成交的火热，但是年初成交量大，不代表市场止跌回稳，这是每年上演的以价换量的市场幻象。 新房方面，刚需楼盘依然会很难卖，而改善型楼盘依然会持续火爆 2025年，新房方面，传统的刚需新楼盘，比如保利城，比如国博城，千禧城，兴华尚都国际等等，这些刚需楼盘，都在想尽办法，打折，高佣金等，但是效果非常一般，越是刚需，越是难以卖出。2024年武汉楼市是有爆款出来的，比如华润光谷润府，华润沙湖天境，建发璞玥，汉口的润府等，甚至在寒冷的楼市里面出现日光抢房的情形。 但是2025年没有爆款楼盘，也更没有出现日光，但是整体来看，武汉的改善楼盘，依然没有大家想象中那么难卖，即便是价格很贵的建发望湖，也基本上在不声不响中，卖空了，中海东湖玖章，二七滨江的瑞府等，销售情况良好，一个豪宅孤盘，万科锦绣湖山，起步700万的房子，清盘了。 但是，从2025年10月份以后，武汉的改善新盘，出现疲态，卖出困难，这是我们需要看到的，但是到2026年3月份，预计可以恢复往日新盘热销行情。 02.2025年楼市总结 2025年武汉楼市总结 1.新房市场全部是四代住宅，但是与2024年不同的是，2025年的大部分四代住宅最多可以做到平销，未能出现2024年的爆款楼盘，比如沙湖天境，润府之类。大部分新盘开始出现卖出困难，需要借助特价房，工抵房，五一折扣十一折扣等方式促销。四代住宅已经不是市场香饽饽，购房者趋于理性。 2.二手房继续下爹，普遍爹幅在20%左右，当然这个数字，在不同板块不同楼盘，会有差异。几乎所有二手房，都在下爹，是全面的，没有楼盘可以幸免，像首地云梦台这样的楼盘，爹的少，但是趋势毕竟是向下的。 3.二手房卖出困难，购房者与中介捆绑与卖方对立，在卖房过程中，中介几乎就是买家的单方面中介，卖家孤立无援，中介变成世界上最简单的职业，那就是在谈判桌上和买家一起唱衰，然后让卖家降价。这个在2024年，还没有出现这样的情况。 4.部分楼盘在2025年爹幅较大，以前看起来比较保值的，出现补爹，比如保利大都会。2025年下爹的全面性和爹幅的无差别性，告诉大家：只要趋势在那里，只要时间足够长，没有所谓保值的城市，板块，楼盘。 5.绝对的买方市场，极度稀缺的买房客户。中介获客太难，导致出现一个诚意买家，就格外珍惜。一个二手楼盘，一个月真正的有效客户，可能不超过5个，所以中介一边倒的站买家，确实形势对卖家来说不太好。 6.出现众多的“无效小区”。什么是无效小区？无效小区就是看起来这个小区还在地图上，但是实际上在市场上已经不流通，流通性为0，全年卖出0套房子，几乎无法确定其真正的卖出价值。 7.买房进入前所未有的友好时代，不管是政策，还是价格，还是体验到的服务，都是极致友好的，我们看到很多粉丝手里拿着50万，前年可以买100平，去年可以买140平，今年可以买180平。很多购房者在预算不变的情况下，从三环外看到了内环，从二手房，看到了新房。 8.新房二手市场继续割裂。真正的手里有钱的真刚需，几乎都去买新房去了，买二手房的人很少，有，基本都是预算不够的铁刚需，稍微有点钱的，基本都被现在四代房的品质和产品力吸引，毕竟现在的新房和二手，在产品力上，也属于割裂的产品。 9.体制内家庭在买房这件事情上变得更加轻松。体制内双职工公积金可以贷款180万，公积金高的180万贷下来每个月的公积金可以覆盖，首套二套，都可以做144万的公积金，把部分体制内或者外企客户激活，重新开始看房。 10.信贷基本不审核资质，你只要申请房贷，基本就放款，而且放款很快。且银行不再阻止你提前还款，因为比起来坏账，提前还款，还是更好。 03.2025年楼市出现违反常识的真相 2025年，武汉楼市下行期出现一些违反常识的真相 1.常识：领涨的往往后爹，后涨补涨的往往先爹。 真相：武汉领涨的往往是光谷，主要是关山大道金融港和光谷东，但是本轮调整，却是最先爹，最先垮，反而是后面涨的白沙洲，四新，后湖等板块，后面才爹。 2.常识：保值的会一直保值，不保值的会一直不保值。 真相：时间长了，没有保值的城市，没有保值的板块，没有保值的楼盘，只要时间够长，大家都一样，都是一泡污。 3.常识：价格高的爹的少，价格低的爹的多。 真相：市场完全反过来，以前以为价格高的坚挺的是因为品质，地段等价值，没想到都是草台班子，价格高的在市场上爹的往往最多，最狠，价格低的反而显得更保值。比如光谷东从高峰期算起普遍已经爹60%，但是白沙洲，四新，后湖都还没有这么多。所以以后想要保值，条件差不多的情况下，买便宜的就完事了。 4.常识：一线城市比二线城市保值，高级别城市比低级别城市保值。 真相：一线城市也就那样，没有比二线城市好多少，而且由于一线城市总价高，随便爹一爹，就是二线城市两套房，非常吓人。你再看看湖北，底下县市哪个城市房价不比武汉坚挺，不比武汉爹的少。 5.常识：小户型流通性好，单价溢价，还更容易卖出去。 真相：你打开三环内，光谷中心城，常青花园等武汉核心板块任何一个次新楼盘，目前的市场价格，都是刚需大户型比小户型单价更高，流通性更好，更容易卖出去，原因是现在要么一步到位，要么不买租房，谁愿意住在不通透的小两房里面（这个趋势，博主在2019年就讲过：新世纪买房面积选择---二胎，长期tiaokong背景下的终极博弈）。 04.2025年武汉楼市政策 2024年，我们就说，其实武汉的工具箱里面，可用的工具已经不多了，如果再要出一些政策响应“止跌回稳”大方针，只能靠“呐喊”，留给楼市的，只能是 “彷徨” 落户几乎0门槛，买房几乎无阻碍，什么限制也没有了，购房成数也成了15%，不限购了，这样的市场，哪还有什么后续政策呢，但是最近两年，武汉还真的抠出来不少政策，而且对市场有一定的托举作用，虽然用处不大，但是如果没有，肯定更糟。非常像肾不太好的男性朋友，上个小便，飞流直下三千尺，等你以为他拉完了，又在那里滴了又滴，很显然，这种武汉楼市的“滴漏政策”，充分显示了武汉楼市的 肾虚 其中最关键的，就是新房的各种优惠补贴（被嫌弃的二手房的一生#S078），购房券，二手房的个税查账免征，但是最核心的有用的政策，还是围绕公积金的一套组合拳，包括公积金的亲属共享政策，公积金首套二套认定，公积金首套房贷款额提高，二套公积金的贷款额提高，双职工家庭家庭公积金贷款额的膨胀，公积金利率下降，最高可以公积金贷款180万，首套二套都能贷144万（最高到150），这个确实刺激了部分武汉改善需求和置换需求。很多人认为，公积金的这些政策用处不大，实际上，他并没有考虑到，这座城市叫 武汉 是一座国有经济较为发达，体制内待遇较好，民企不够发达的城市，而一座体制内大佬含量高的城市，公积金的潜力，具有 极大的开发价值 我们曾经有一个会员，卖掉了老破，拿到钱以后，也只有50多万，公积金利好频出，他们两口子都是体制内，公积金都很高，而且他们有两个孩子，手上虽然只有50万，但是他们看的，都是300万左右的房子。 是这样计算的，50万当首付，他们公积金贷款膨胀到180万很容易，这就230万，他们准备再贷款70万的商贷。他们计算了一下，他们虽然看起来一共贷款了250万，但是其中180万，他们的公积金完全可以抵扣，不用每个月真的拿钱出来，剩余70万的商贷，按照现在的首套利率来算，只要3000块钱，对于都是稳定工作，且收入不错的两口子来说，这点月供 毫无压力 在市场上，类似于他们这样的体制内大佬，实际上不少，他们买一套房子，在当前房价下行的背景下，实在是太简单了，50万首付就敢买300万的房子，首付稍微多一点，胆子再大一点，就往400-500万去了，这刚好是武汉改善楼盘的总价范围。 所以很多人不理解，为什么那些改善楼盘总价贵，楼市还在下行，怎么卖的出去的，原因很简单，就是对于有些人来说，这些楼盘什么都好，学区好，地段好，开发商靠谱，品质无敌，谁看了都喜欢，谁看了都想要，就是价格贵。但是对于另一部分人来说，那些优点都还在，但是价格贵这个缺点，直接被公积金政策 抹平了 成了一个没有缺点的楼盘。所以公积金政策对于改善楼盘来说，可以说是续命政策，如果说你看不出来效果，那是因为你无法预想到，如果没有这个政策，现在武汉楼市，该有多惨。而二手房的主要政策，还是在个税查账免征和契税打折上。 未来，武汉楼市政策工具箱，就真的见底了，只能期待全国一盘棋的大政策出台，可以腾挪的空间已经不多了。 武汉楼市2025年的复盘和总结就到这里，下一篇文章，我们展望2026年的武汉楼市，敬请期待！ 水大文集 （全文完，欢迎转发）