你买对了吗？8个新房项目客群深度分析

北辰龙曜城 市区外溢改善客群及北辰环内铁东路以西地缘性客户占90%，其次为新天津人等客户。 对标抢夺北辰天穆板块、未来城客群。 北辰区域级改善标签明显。 北辰万科运河文化村 地缘客户占比50%以上，主要分布于双青、北仓、瑞景、双街。外溢客户占比30%左右，主要来自于西青、南开、红桥。这两部分人群更青睐于洋房产品，105平米洋房119-133万，120平米洋房144-167万。 新天津人更青睐于高层产品，89平米高层88-98万，99平米高层100-110万。 低总价决定了文化村项目比龙曜城项目客群更杂，外地客群占比更多。 东丽城投时代之城 从客群来源看，小高层客群中河北区外溢客户占比50%，河东客户占比25%。洋房客群中河北区外溢客户占比57%；河东客户占比25%；东丽客户占比11%。 南开鹏飞南开学苑 南开区地缘性客户占比74%；从这点看，对市区其他区域客群吸引力不大，说明市区300-500万价格区间市场争夺更为激烈。注意，明年更甚。 剩余26%客群主要来自于新天津。 从置业目的看，改善客户占比40%；学区客户占比47%；婚房客户占比7%；自住客户占比3%；有少量投资客户。 中海十里观澜 市区客户主要来自于河北区、红桥区。河北区涉及区域如天泰路、中山路、王串场、望海楼、黄纬路等；红桥区客户来源如水木天成、丁字沽三号路、河北大街、芥园道等。 其余客户按成交量多少依次来自于北辰、南开、和平、河东。 可见，中海十里观澜已经具备了吸引全市客群的能力，虽然很初级。 作为对比的是，河东区另一个楼盘，单价拔的太高，销量不佳。 万科翡翠大道 西青泛地缘客户占比30%，南开客户占比25%。 其余客群主要来自于北京双城、环城其他三区及远郊跨越式购房需求。 从这点看，已经具备了跨区域吸引刚需的能力。 津南中国铁建花语天宸 从置业目的看，教育与落户需求占比45%，津南区域内改善需求占比37%，这两点共占比82%。 从客群来源看，津南辛庄、咸水沽已及海教园内循环客群加起来占到60%左右，津外客户占比相比多年前已经下降到20%左右。 从这点看，海教园已经对津南地缘改善客户有了虹吸实力，正在摆脱单一教育属性。 滨海万科滨江都会 本地客群主要来自于塘沽、开发区、新港、大港等，这部分占比60%以上，20%+客户来自于外省市新天津人，其中又以北京客户最多，其次是河北、山东。