2024，震荡加剧

一个事物有正面有反面，正面的好对应着反面的差。 购房者的低成本，对应着楼市的差； 购房者的选择多样，对应着各项目的分化加剧；增值保值的全面退场，是房住不炒的使命必达。 所以，2024购房者的大年，大概率是开发商的小年。 大年的意思是，价格大概率更便宜了，选择更多种多样了。 2024，有个问题的答案呼之欲出—— 这次楼市下跌是趋势性下跌，还是周期性下跌？ 楼市会在2024年起来，还是步入5-10年的熊途？ 以下是几个不正经不靠谱预判 1.   伪教育 为卖房子而建的九年一贯制、引进的分校，开始窝里斗、互相稀释。一个项目、两个项目挂上了教育的羊头，没有问题；但当几乎所有新项目都开始挂羊头的时候，估计互相攻击的三六九等就出来了。 还是始终记住，为卖房子而祭出的教育大旗是依托于房子的。无论是津南还是西青，因为房子卖的不好，教育也烂尾的情况正在发生的边缘。 2.暂时保值陷阱 2023有几个热点项目：龙湖青云阙、海教园中铁建与保利、北辰龙曜城、和平新房、体北金茂、…… 但其中不少项目大概会落入暂时保值陷阱。 这是一个小市场与大环境的问题、是营销热点与底层逻辑的问题。 中铁建与保利的小热度对应的是海教其他新盘的降价促销以及不断攀升的二手库存、历史低至120万+的海教门槛。但你会发现，即便如此，海教买新房似乎只能买这两个，还是这两个有性价比。这就是新房卖的出去、二手房难卖的宿命。 当北辰龙曜城首开还不错的时候，我们业内考虑的是这个更多吃地缘客户的盘，当首开、二开或者首期吃完地缘之后，剩下的多个住宅地块的客户从哪里来？ 包括市区有的项目，开盘日期一拖再拖，背后是客户量不达预期的现实。 所以，你看起来的火爆、看起来的保值、看起来的收回点位，有可能只是暂时。 3.价格震荡加剧 明年南开、河西、河东每个区都有十余个新盘。 这是城市发展半径收缩惹的祸。300-500万这个价位段，会让中产客户目不暇接无所适从，都是好教育、都是国企开发商、都是新产品、够一够都能买得起。似乎每个都能买，又似乎每个都那么泯然众人。 需求能否跟得上？就好像河西金茂每卖出一套房，南开中海就少一个客户一样。 当然，还有一个可能是，今年卖出去的地明年不开发。这也是大概率事件。 4.远郊声音彻底消失 2023卖地结构出现了大变化——市区占比3成；环城回归外环线。 您能想象两年前大张庄和当前靠近市区的房子一个价吗？