榜单解读
01
房企梯队
行业洗牌严重，新上榜企业占比30%
备注：对比维度为全口径金额排行榜。
传统头部房企领衔，企业间差距持续缩小，新房市场持续深度调整，企业排名有大幅变动。TOP10中有7家企业排名上升，当前市场环境下头部房企品牌影响力支撑依旧显著，央国企整体表现排名上涨明显，优质民企通过产品力突围，榜上表现优异；TOP11-30之间的企业业绩差距较小，有多家企业新晋上榜，竞争较为激烈。
第一梯队：TOP1-10
TOP10排名企业以品牌房企为主，头部房企发展稳健，上榜企业多为央国企及部分优质民企，在城市布局中，精准洞悉城市热点区域，凭借自生品牌效应及强大的产品力抢占市场。
万科：企业双榜第一，全口径和权益业绩差距小，企业综合操盘实力强。聚焦企业发展，除在销售端表现卓越外，企业打造的重庆天地入选重庆首批“现代社区”试点项目，将打造具有示范效应的化龙桥重庆天地片区样板，做亮“渝中城市服务”品牌。在综合体发展层面，企业打造的陆海国际中心，成为重庆高端复合业态TOD地标，项目首个商业部分-印象城，于2023年开业，招商引入城市级首店，丰富品牌类目，焕新商业格局。
龙湖：渝派龙头房企，2023年当选《重庆市2023年民营企业社会责任百强榜单》第一名，以榜样的力量引领带动更多民营企业积极履行社会责任。企业坚定社会责任，始终践行“善待你的一生”的承诺，打造理想人居，以此收获客群肯定，维持了企业城市排名的稳定。聚焦企业项目影响力，其中龙湖康田麓宸销售额达10亿元，位居茶园板块第一；今年新入市的龙湖海成青云阙通过精准的产品定位，成交量跻身板块TOP3。值得关注的是，在后续发展中，企业将落地高端产品系云河颂，打造顶奢大平层产品，升级城市品质改善理念，引领高端改善市场发展。
香港置地：作为高端住宅的标杆企业，香港置地致力于打造高品质项目，吸附改善客群；企业打造的观宸、启元包揽江北区年度销售额前二，长嘉汇以11亿元的销售额位列南岸区TOP1；企业以产品力为项目入市载体，提升了核心竞争力，实现了市场份额占有。
招商蛇口：以央企责任担当和综合产品打造实力，实现权益榜排名上涨2位，2023年中心城区全口径排行榜第5位。城市布局中，招商蛇口秉承核心区到热门板块择优布局的策略，并“分区定策”打造复合产品，吸附多个结构层客群；招商1872、招商渝天府位列年度项目销售额前20，其中招商1872项目，以核心区位与品牌影响力为基底，打造精装高层产品，吸附周边刚改客群，实现年度销售额12亿元，位列九龙坡区年度TOP1；大盘落地的招商渝天府年度销售额突破12亿，位列沙坪坝区第一，在分批开发策略中，今年聚焦大面积洋房产品打造，吸附改善客群，引领西区市场；今年6-8月招商雍璟城、招商时光序及招商渝天府3盘齐交付，约26万方品质住区的高标准兑现，对重铸购房者信心具有重大意义。
保利：企业城市战略布局方向夯定，深耕重庆核心区及北区热门板块，产品打造以客群需求为导向，因地制宜，不同区域的定制化产品获得客户青睐，实现2023年全口径销售额排名第4，重庆保利23年住宅销售额完成去年住宅销售额的215%，中心城区市场占有率由去年2.6%翻倍提升至今年5.5%。企业典型板块布局中，中央公园三盘齐发，保利天珺、云璟和天玺壹号，合计销售超18亿，其中保利天珺以纯改善低密墅区、纯粹产品稳居中央公园板块高端住宅流量榜。悦来三子齐辉，轨道6号线沿线的保利拾光年、保利时区、保利和光尘樾，以国博艺术公园住区、新一代TOD城市综合体、保利战略级洋墅住区，以全业态产品实现板块深耕，共筑悦来新人居，2023年悦来三盘已达成近46%的板块市占率。在核芯区布局三个项目，江北区大石坝的保利阅江台、南岸区弹子石CBD的保利麓谷林语、九龙坡区石桥铺的云上雅集，持续优化迭代产品，升级完善项目配套，推动区域的城市更新、焕新区域的人居价值。保利麓谷林语在核心地段之上，以稀缺江、山、温泉生态资源，打造露营基地、森林书屋、登山步道，并推出双院别墅，成为自然“芯”生活的范本。在云上雅集项目，以人性化居住需求，推出“纯真”T2洋房产品，配置保利臻装5.0，打造中心城区约1.5容积率低密纯洋房住区。保利阅江台，今年实现高质量交付，外立面颜值、景观设计及建筑设计，呈现出赋有美学的品质感，以“保利式交付”再现美好生活蓝图。可以看到，秉承“美好产品、美好服务、美好口碑”的生活模式，保利重庆不断以创新的产品形态、卓越的产品力以及高品质兑现力，以城市生活服务商的角度推动城市更新迭代，为区域内注入更多发展动能和活力，与重庆共建共融。后续发展层面，企业目前住宅库存111万方，货源充足，后市发展动力强劲。
华润置地：华润置地依然稳居重庆房地产市场领先阵营，2023年销售额超47亿元，位列企业第6，排名前进4位。经过多年的探索与实践，华润置地已将高品质深度融入企业战略、文化和基因之中，以领先的产品力和高标准的交付力强势驱动，在重庆市场打造多个领先的人居标杆作品，凭借产品主义穿越行业周期。华润置地重庆旗下观宸（携手香港置地）、中央公园悦府、半山悦景、润府4盘主力在售，业绩表现卓越。2023年12月，华润置地正式发布“高品质九观”产品新标准，以高品质的产品力与服务力作为企业高质量的品牌战略，向长期主义的未来接续迈进。
第二梯队：TOP11-20
TOP11-20排名企业销售额介于28-17亿之间，市场深度调整期，整体竞争趋于白热化，各企业间销售额差距较小。在竞争加剧的背景下，华侨城、中国铁建、等企业逆市上榜。
华侨城：企业深耕礼嘉板块，打造区域大盘。其中华侨城是企业重磅打造的大盘项目，依托城市稀缺滨江资源，打造综合性宜居产品，以高标准的交付标准，赢得各层级客群青睐，2023年项目整体实现超19亿销售额，位列中心城区TOP1；目前该项目在售的蓝楹湾组团、嘉陵江天组团，分别打造别墅、大平层产品，革新城市人居品质，吸附城市高端客群。
中国铁建：企业进入重庆后，持续以“工匠精神”打造标准化高品质项目。目前，中国铁建在中心城区有十余个项目在售，其中，西派城、西派宸樾两个“西派”系高端产品备受市场关注，客群购买意愿强；目前企业在渝以稳定发展为基调，随着其持续城市深耕，其品牌优势将进一步凸显。
华宇：渝派稳健房企，在深度市场调整期，华宇始终坚持“行稳致远”的发展姿态，与城市共发展。2023年，企业凭借前瞻布局的华宇城等大盘项目持销，中央公园御璟首玺超大露台叠拼等产品优势抢占市场份额。重庆地区全年交付近万户新房，实现企业整体平稳健康地可持续发展。
第三梯队：TOP21-30
从成交业绩表现看，梯队内销售金额在17亿以下，企业间销售额差距较小，竞争十分激烈，企业排名受主力业绩贡献的单盘销售状态影响较大，通过多样化的营销打法，或推动部分企业业绩排名上涨，通过首付分期、降价促销等营销方式，拉动成交。
02
房企集中度
头部房企市场份额整体稳定，TOP20企业市场竞争力增强
经过行业洗牌之后，TOP房企凭借企业品牌影响力，客群认可度高，TOP5集中度达到20%，但较2022年下降7%，TOP10集中度较2022年下降8%，寡头效应有所下降；TOP20集中度为45%，上升10%，梯队内企业市占率拉高，市场影响力增大，有梯队跳跃的发展基底。
03
房企梯队
行业调整期，梯队整体差距较小，企业间竞争激烈
行业调整期，2023年重庆中心城区TOP5房企入榜门槛同比2022年下降6%，与TOP10上榜门槛有近2倍的差距，头部企业市场金额小幅下降，但依靠核心区项目、热销项目支撑及品牌效应影响力驱动下，市占率仍能保证较高水平。
2023年，排名20-30的企业，上榜金额较2022年增加0.73亿，但与2022年相比整体缩减0.49-0.12亿，说明20-30企业在梯队内竞争激烈，实现梯队跨越的机会大。
04
房企“抢市”价格对比
市场变局下，国进民退趋势显现，央国企市场份额增长20个百分点
国进民退是市场调整期间的变化趋势之一，央国企项目的品牌及交付力备受购房者认可，另外，央国企资金实力雄厚，发展规模优势将带来业绩份额的变化。TOP30房企中，央国企占比上涨20个百分点，民企市场份额持续收窄。
多数房企以刚需刚改产品贴合市场，价格围绕市场均价波动，部分房企通过高端产品拉开价格差
市场调整期间，多数房企围绕刚需刚改产品进行策略制定，以折扣、优惠吸引客户购买，企业均价围绕市场均价小幅波动；华润、华侨城、香港置地等企业通过打造品质高端产品，赢得高端客群认可，以此与多数项目拉开差距。
后市预测
2023年重庆市场需求总量止跌回升，2024年商品住宅销售预计将处于持续修复的格局。
·新房供应端——市场存量充足，但企业以销定产，明年供应量持续低位
目前中心城区商品住宅广义存量4650万方，其中有效库存4091万方，占比88%，去化周期78个月，2023年中心城区成交商住地475万方，同比下降24%，延续央/国企、城投主力托底的主基调。市场整体供给充足，但市场处于转型期的调整中，在人口老龄化、少子化、城镇化速度放缓、居民收入预期尚未恢复之下，多数企业“以销定产”，推新意愿被压缩。另一方面，今年土地市场的下滑导致企业新开工意愿将受到负面影响，同时央/国企托底的主基调也将在客观上影响新项目的开工与入市，因此2024年新房供应将持续低位。
·新房需求端——新房受二手房、保障房分流影响，二手占比或将持续扩大
2023年住房需求总量已止跌回升，预判2024年，我们认为成交总量将呈现筑底震荡修复。由于居民的收入预期及经济形势仍在修复中，导致大宗消费放缓及日常消费降级，同时一二手房价差拉大至18%，倒逼刚需客户转战二手，持续分流新房客户，二手房占比或将持续扩大。另一方面，2023年以来，多部门反复提及支持刚性和改善性住房需求，和扎实推进住房保障工作。2024年配售型保障房将面世，在一定程度上或将分流一部分新房客户。另外，在完善人才政策的影响下，重庆外来人口租房比买房压力更小，新房购买需求在一定程度上也会被压抑。最后，近两年土地市场的缩量提质，明年将有一批城市品质型板块及城市板块的项目入市，这一部分项目将实实在在的满足一部分改善需求。
·企业发展端——多企业缺货明显，开启多元化发展；修复购房者预期是关键，产品力成为企业竞争的重要抓手
企业缺货明显，超6成企业存量少于100万方，为维持市场份额占有，多企业有补货需求。在后续发展中，除了招拍挂增储外，代建等多元化发展，是企业在城市中持续发展的增量业务方向；
2024年，市场环境仍然充满不确定性，房企压力和机会并存，需做好应对策略，修复购房者预期，是提振市场的关键所在；而目前市场客户选择回归产品本身，市场进入精研品质的阶段，产品力的提升对销售环节的作用逐渐凸显。
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