2026年3月17日，中金厦门安居REIT扩募申请获证监会核准，预计扩募规模6.858亿元，拟购入厦门市岛内两个公寓项目。中金厦门安居REIT也成为继华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT之后，全国第三单完成扩募的保障性租赁住房REIT。
此次扩募顺利获批，标志着厦门保租房REITs“首发+扩募”模式实现成熟落地，再一次验证了保租房REITs通过持续注入优质存量资产、实现规模稳步扩张的可行路径。
▲中金基金管理有限公司发布公告
01.资产分析
本次扩募入池标的分析
本次扩募规模6.86亿元，拟购入厦门岛内两处优质核心资产，具体信息如下：
【项目一：林边公寓】
所在地：厦门市思明区观音山片区北部、地铁2号线东宅站、半屏山路和下堡路交叉口东北侧
建筑规模：建筑面积21,254.68平方米，共计696套保障性租赁住房
户型：共一栋楼30层，每层24户，一层为大堂、架空及办公室，2层至30层均为公寓，该公寓户型设计均为31㎡带阳台的单间，共计696套。
周边配套：且毗邻地铁2号线东宅站站口，交通区位优势显著，出行便利；商业配套则包含宝龙一城、万达、JFC商圈等丰富高端综合体。
投入运营时间：2022年9月
剩余年限：67.25年
▲林边公寓实景图
【项目二：仁和公寓】
所在地：厦门市湖里区五缘湾片区金山西路以北、支四路以南、支五路以西、金莲路以东
建筑规模：建筑面积68,663.30平方米，共计1,993套公共租赁住房
户型设计：该项目共有含单间公寓、一房型、二房型、三房型在内的房源1993套，单间公寓及一房型套内配有能满足基本生活需求的家具家电。
周边配套：地处五缘湾医疗产业园区内，系园区配套保障房项目，周边紧邻复旦中山医院、厦心医院、弘爱医院，是全市首批入选“宁静小区”的社区。
投入运营时间：2022年4月
剩余年限：67.25年
▲仁和公寓实景图
02.新旧对比
长短互补 实现资产结构优化
经对比，URI租住认为，本次扩募拟购入资产与原有资产在区位、租金、租约期限上均形成差异化配置，在扩大基金规模的同时优化了资产组合的结构，有助于提升整体抗风险能力和收益稳定性。
▲（为有效对比，原有项目经营情况选择2025年9月末节点数据）
01
区位形成“岛外+岛内”格局
原有两个项目位于集美区，是厦门市常住人口最多、青年群体占比最高的区域；本次扩募拟购入项目则位于岛内思明区和湖里区，属于城市核心稀缺地段，分别辐射观音山商务区与医疗产业园区。
02
租金水平体现差异化定价逻辑
本次拟购入的林边公寓租金单价为50.54元/平方米/月，显著高于原有项目，租金梯度的存在，有助于基金资产组合在保障属性与收益性之间形成平衡。
03
新旧项目出租率均维持高位
原有项目出租率分别为99.19%和99.32%，接近满租状态；林边公寓项目出租率为97.56%、仁和公寓项目出租率为99.55%，同样处于健康水平。
04
拟扩募资产租期更长
原有两个项目剩余租期加权平均为0.6年左右，而林边公寓的剩余租期为0.88年，仁和公寓更是全部为企业租户，加权的平均租约期限达到2.70年，短期内租金调整压力较小，现金流可预期性更强。
03.扩募成效
分散风险、规模扩张与收益增厚
根据扩募说明书披露，本次扩募对基金产生的三个积极影响，并将对基金的长期稳健运作形成多重支撑：
一是分散投资风险，优化资产配置。本次拟购入的林边公寓、仁和公寓位于厦门市思明区、湖里区，与首发资产所在的集美区形成区域互补，有助于降低单一区域或单一项目可能带来的经营波动，提升资产组合的整体抗风险能力。
二是扩大基金规模，提升现金分派率。本次扩募预计募集规模为6.858亿元，扩募后基金总规模预计将达到约28.555亿元。根据可供分配金额测算报告，假设扩募于2025年10月1日完成，2026年度现金分派率预计由2.59%上升至2.96%。在基金规模效应之下，分派率将有所提升，增强基金竞争力和吸引力。
三是增加基金份额，增强市场流动性。基金首次发行份额为5亿份，本次扩募完成后基金份额将进一步增加。随着持有资产数量及基金份额的提升，二级市场的交易活跃度有望得到改善，有助于提高基金的流动性和交易便利性。
04.扩募进程
8只REITs扩募进程全景
据URI城市租住统计，国内目前已有有三单保租房REITs完成扩募，8只保障性租赁住房REITs呈现出“两单落地、一单获批、三单推进、两单待启”的进度差异。
三只扩募已落地的REITs分别为华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT和中金厦门安居REIT，这表明无论是市场化运营的项目还是国企保租房运营项目，只要底层资产足够优质、运营能力扎实，均可获得资本市场的认可与支持；
且三只基金扩募购买的资产具备共性——均布局在一线或强二线城市核心区域，充分印证了“核心地段+专业运营”是保租房REITs核心价值与稳健收益的决定性因素。
结
语
随着三单保租房REITs扩募项目相继落地，我们认为，行业“首发+扩募”的良性机制已初步形成可复制、可推广的模式。
未来随着“首发+扩募”机制的持续优化完善，更多优质存量保租房资产有望通过这一标准化路径进入资本市场，打通“投融管退”全链条的良性循环，解决保租房建设周期长、资金沉淀过重、周转效率低的、痛点，为保障房领域引入长期、稳定、可持续的资本，推动整个公募REITs市场存量规模稳步扩容。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:山楂美式
运营编辑:树懒