2025年12月1日，国家发展改革委办公厅发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》，这一政策并非孤立出台，而是政策持续推进的关键一步：2023 年 3 月证监会首次提出支持消费基础设施 REITs，2024 年《提振消费专项行动方案》明确文旅领域REITs部署，2025 年清单则正式将四星级及以上酒店纳入独立资产类别——至此，酒店业资产证券化从 “政策吹风” 迈入 “实操落地” 阶段。
作为标准化金融工具，酒店REITs不仅能让沉淀的不动产转化为流动资本，更将重构行业“投资-建设-运营-退出-再投资”的全周期闭环。对于深陷 “重资产、高负债、退出难” 困局的酒店业而言，这既是融资新通道，更是行业高质量发展的 “催化剂”。
URI观察到，去年，锦江国际集团就发行了国内首单酒店资产类REITs产品，将存量酒店物业资产转化为标准化金融产品。通过出售旗下“时尚之旅”100%股权，不仅实现了资金回笼，还获得了约4亿元的投资收益。拿着这笔钱去开新店，实现轻资产扩张。
本期，我们就着重来探讨下，酒店业的REITs，到底怎么回事？
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本质揭秘：
REITs到底是“什么玩法”？
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不是上市，却胜似上市
公募REITs全称为“公开募集基础设施证券投资基金”，酒店REITs就是将符合条件的酒店物业，通过资产重组、风险隔离等金融操作，转化为可在证券交易所交易的标准化产品。白话说，就是“向公众众筹盘活酒店资产，按收益分红”，但与传统上市有本质区别：
图源：F金融
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从 “钢筋混凝土” 到 “流动现金”
以10亿元投资的五星级酒店为例，传统模式下年赚8000万需12年回本，而REITs运作流程如下：业主将酒店资产注入特殊目的载体（SPV）；券商、基金公司将其打包为REITs产品，在交易所公开募集；普通投资者以 2 万、5 万、10 万等小额资金认购，业主快速回笼80%-90%资金；专业团队运营酒店，产生的收益按份额向投资者分红；业主用回笼资金投资新项目或优化存量资产，形成资本循环。
图源：华美酒店顾问
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行业痛点：
酒店为何 “越赚越缺钱”？
中国酒店业经过数十年发展，已形成庞大存量资产，但传统模式的弊端日益凸显：
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痛点1：重资产沉淀的 “枷锁”
高端酒店单店投资动辄数亿甚至数十亿，资金多用于买地、建楼、装修，一旦投入就成为“固定资产”，流动性极差。URI调查数据显示，酒店行业平均投资回收周期长达 15-20年，远超其他行业，导致“经营现金流健康，账面资金紧张”的普遍现象。
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痛点2：融资渠道的 “狭窄”
酒店融资长期依赖银行贷款，属于债权融资，不仅利息负担重，还受信贷政策收紧影响。URI调研发现，疫情期间近三成酒店因资金链断裂倒闭，幸存者也多面临“借新还旧”的压力，而股权融资渠道对中小酒店企业门槛极高。
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痛点3：行业竞争的 “内卷”
过去数十年“地产驱动”模式下，酒店常作为住宅、商业综合体的配套设施建设，导致结构性供给过剩。2013 年后行业进入 “混战期”，客房过剩、价格战频发，企业净利润率持续走低，进一步加剧资金困境。而如今，经济下行，行业越来越“卷”。
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政策红利：
REITs打底带来哪些 “改变”？
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对企业：三重核心价值
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对行业：三大发展趋势
专业化分工深化：未来将形成“资本方（REITs 投资人）+ 运营方（酒店管理公司）+ 品牌方（酒店集团）”的清晰格局，各自聚焦核心能力；
优质资产溢价凸显：产权清晰、收益稳定的高端酒店将获得资本追捧，而位置偏僻、经营惨淡的低效资产将被加速出清，行业集中度提升；
运营能力价值化：REITs以收益法估值，酒店净营业收入（NOI）直接决定资产价值，倒逼企业从“重建设” 转向 “重运营”，提升服务质量与盈利能力。
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准入门槛：
哪些酒店能 “上车”？
政策对酒店REITs设置了严格的“筛选标准”，既包括硬性指标，也涵盖合规要求：
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硬性指标清单:
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特殊情形的 “解决方案”:
对于暂时不满足公募REITs条件的酒店，政策提供了灵活路径：
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现存挑战：
REITs落地的“拦路虎”
尽管政策开闸，酒店 REITs 大规模发展仍面临多重障碍：
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盈利持续性的 “考验”
除头部高端酒店外，行业整体盈利水平偏低。2024年国内酒店行业平均净利润率不足5%，部分中高端酒店甚至低于3%，难以满足“未来3年净现金流分派率≥4%”的要求。需通过“酒店+文旅”“酒店+会展”“酒店+长租公寓”等业态融合，提升收入稳定性。
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资产估值的 “难题”
酒店估值受多重因素影响，易引发分歧：
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配套体系的 “短板”
法律监管：REITs 专项立法尚未出台，监管规则仍在动态调整，资产重组、信息披露等环节缺乏明确指引；
人才缺口：既懂酒店运营（熟悉 GOP 率、RevPAR 等指标），又通资本市场（了解 REITs 架构、估值逻辑）的复合型人才极度稀缺；
税收成本：资产重组过程中涉及的契税、增值税等税负较高，影响业主发行意愿，需政策层面优化配套。
结
语
酒店 REITs 的推出，本质是用资本力量推动行业“优胜劣汰”—它不是为了拯救经营惨淡的低效资产，而是为优质存量资产提供资本化路径，让真正有价值的酒店实现 “资产增值 - 资本循环 - 规模扩张” 的良性发展。
对于酒店企业而言，当下最关键的不是 “等待政策红利”，而是 “主动适配要求”：一方面梳理自身资产，解决产权、土地等历史问题；另一方面苦练运营内功，通过精细化管理提升盈利能力。对于行业而言，REITs 将加速 “去产能、提质量、优结构”，推动从 “规模竞争” 转向 “价值竞争”。
未来，能在 REITs 浪潮中脱颖而出的，必然是那些 “产权清晰、运营专业、收益稳定” 的优质企业。而酒店业也将在资本的加持下，告别 “重资产枷锁”，迈入 “轻资产、高周转、强运营” 的新时代 —— 这既是政策红利的落地，更是行业发展的必然。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒