2025年9月至10月，中国楼市迎来政策“组合拳”密集落地。从上海外环外取消限购到武汉“汉八条”、河南“新十二条”，各地通过降门槛、补贴、公积金优化等方式刺激住房消费。国家统计局数据显示，9月70城房价同比降幅收窄，释放企稳信号；国庆假期多地销售涨幅超10%，政策效果初显。然而，市场分化加剧：一线城市核心区回暖，三四线库存压力未解。本文结合最新政策与数据，剖析四季度楼市机遇与风险，为购房者提供实操指南。

2025年四季度楼市的开局，因政策红利而显得不同寻常。9月以来，全国超20个城市出台楼市优化政策，频率创年内新高。例如，上海宣布外环外取消限购、公积金可提付首付；武汉对多孩家庭认定首套、商办类房屋可落户；河南推出“新十二条”，补贴首套及二套房购房者。这些政策聚焦“降成本、扩需求”，与房企“银十”促销形成合力，使国庆假期楼市显现久违的活跃度——湖北销售面积同比增长12.9%，深圳、成都部分楼盘访客量激增40%。然而，火热背后是残酷分化：9月70城中仅5城新房价格上涨，上海、杭州环比涨0.3%，而多数三四线城市延续跌势。政策能否扭转楼市颓势？答案取决于三大关键逻辑。

一、政策红利：从“普适普惠”到“精准滴灌”

本轮回暖并非大水漫灌，而是定向刺激。以上海为例，外环外取消限购覆盖全市约60%区域，但核心区政策未松动，旨在引导需求向郊区疏导，而非推高整体房价。武汉的“商办房可落户”则瞄准库存高企的商业地产，通过户籍吸引力激活交易。此类政策设计凸显“因城施策”的精细化：一线城市稳中微调，二线城市边际宽松，三四线城市全力去库存。效果已初步显现：9月一线城市新房价格同比降幅收窄0.2个百分点，二线城市收窄0.3个百分点。但政策效果受限於两大因素：一是居民收入预期偏弱，央行数据显示房贷增长仍缓；二是二手房挂牌量高位（如百城二手房挂牌量环比仅微降0.34%），压制价格反弹。因此，政策更可能托底而非反转市场。

二、城市分化：人口与产业决定房价“安全垫”

政策热度下，城市分化加剧。一线及强二线城市因人口流入和产业支撑，抗跌性凸显。9月上海新房同比涨5.6%，杭州涨3.6%，成为全国标杆。其背后是资源集聚效应：上海数字经济占GDP超30%，杭州年净增人口超10万，刚需基础坚实。反观三四线城市，如中部某人口净流出县城，房价阴跌不止，国庆促销仅带来短期成交放量，难改长期库存压力。购房者需聚焦两指标：一是人口净流入（如长三角、珠三角城市）；二是高新技术产业占比（如成都电子信息业占工业增加值28%）。符合条件城市，政策红利才可能转化为持续需求。

三、产品分化：次新房成“硬通货”，老破小流动性危机

产品类型决定资产流动性。2025年，“房龄20年”成为分水岭：次新房（5-10年房龄）因户型合理、配套成熟，成交周期比老破短40%；而20年以上老房面临银行惜贷、买家嫌弃的双杀。例如，北京部分老破小挂牌半年难售，业主被迫降价10%-15%；相反，上海外环外次新地铁盘，借政策东风快速去化。这要求购房者优先选择“次新+地铁+学区”组合，避免远郊大盘和老龄房产。

结论与建议：

四季度楼市是政策与市场博弈的关键期。对自住者，当前是窗口期：首付门槛降低（如南京公积金最高额度提至80万）、利率低位，可关注核心城市次新小户型。对投资者，需警惕“伪回暖”：三四线城市反弹或为昙花一现，需严格规避高库存区域。未来市场将延续“核心稳、外围弱”格局，买房逻辑从“赌涨跌”转向“选对标的”。