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“小区垃圾堆三天没人清，电梯坏了一周修不好，物业费却一分没少要——这物业，凭什么啊？”

后台，每一天都会收到到业主类似的抱怨，多数人觉得物业强势，业主弱势，碰到服务差还收费高的情况，只能自己默默忍受，但是实际情况是，最近好几个地方法院的判决实例表明，只要业主拿着关键证据清单，去起诉物业违规收费、要求赔偿或者减免物业费，胜诉的概率能超出80%

今天就用真实案例拆解：到底要收集哪些证据、走什么流程，才能有理有据“硬刚”，还不用怕扯皮！

一、先看真实案例：服务烂+乱收费，业主凭证据追回2.3万

成都某小区业主李姐，曾被物业“气到失眠”：

2024年3月至6月期间，小区保洁岗位持续缺员，单元楼内的垃圾堆，放超过三天才有人清理，绿化带里的杂草疯长，已高达半人

5月份的时候电梯出现故障了，有业主被困了1回，之后电梯还常常停运，物业拖了12天才把电梯完全修好，

可是物业不仅没有道歉，还依照一级，服务标准收取物业费（每月每平方米2.2元），乃至还另外收取电梯维护费每户500元

李姐联合12户业主，按照证据清单收集资料之后去提起诉讼，最后法院裁定物业服务没有达到标准，得把12户业主的物业费差额，以及违规收取的电梯维护费一共2.3万元退还给业主，还要求物业在15天之内整改服务

这并非只是个别情况，在北京、上海、广州近一年的相关判例之中，只要业主能够证实物业服务未达标准以及收费超出标准，胜诉的概率一般都在80%以上，关键就在于一个方面，证据要为真实的，要为完整的

二、核心：业主必存的“3类证据清单”，少一样都可能吃亏

不少业主在诉讼中失利，并非是缺乏道理，而是没能提供合适的证据，牢记以下三类证据，精准对应法院认可的核心材料

第一类：证明“物业服务不达标”的证据（最关键）

物业常说“我们没少干活”，但嘴说无凭，你要拿出“服务缺位”的实锤：

场景化照片视频：

拍摄内容包含以下这些，垃圾堆积的情况，（要清晰拍摄单元号和日期，比如「3栋2单元门口垃圾，2024.5.109，00」这类情况）、电梯出现故障的情况（拍摄故障提示屏以及维修记录照片，要是被困住了就留存报警记录）、绿化出现枯萎的情况，（拍摄具体区域和对比图，例如「去年绿化vs今年枯死状态」）、安保人员不在工作岗位的情况，（拍摄保安亭没人的场景和时间

请注意，每个月要固定拍摄2到3次，不要出现那种「只拍一次，物业说‘偶然情况’」的情况，

书面沟通记录：

在微信短信聊天当中，针对和物业管家反馈问题的记录，譬如「5月6日反馈电梯坏掉了，到现在还没修理」这类内容，不可以删除

书面投诉回执：向物业提交的《整改申请》（手写打印，让物业签字盖章，若拒签就拍提交时的视频）、业委会出具的《物业服务评估报告》（若有业委会）。

第三方反馈记录：

比如拨打12345，12315投诉后，政府部门的《受理回执》《处理结果》（截图保存，官网可查）；

若小区有监控，可申请调取“物业未按约定巡逻”“垃圾未及时清理”的监控录像（若物业拒绝，可在起诉时向法院申请调取）。

第二类：证明“物业收费违规”的证据

物业乱收费，常见2种情况，证据收集方向不同：

收费超出约定标准：

去探究《物业服务合同》，看看合同中约定的服务内容、服务等级以及收费标准。如果物业公司按照更高的标准收费，那就应当将其实际收费情况与合同条款逐一对照。

查询物价文件的时候，不要登录当地发改委住建局官网，去查看小区所在区域的物业服务，收费指导标准，要是物业收费超过政府指导价，就把文件截图保存起来

收“无中生有”的费：

留存好缴费的凭据，例如物业费的发票，、收据（标注电梯维护费公共能耗费等），要是物业收取了合同里没提到的费用，比如小区进门费装修管理费，这样凭据便属是确凿的证据

询问清楚收费的依据，让物业出示收费许可证或者政府批文，要是拿不出来，就录制沟通的音频，比如“你所说的收取电梯维护费，有哪些文件来作为支撑，

第三类：证明“物业承诺未兑现”的证据

有些小区的物业，在收房之前承诺24小时有安保、还有儿童乐园啥的，可交房之后完全不是那么回事，像这类证据也得好好留着，

宣传资料：买房时物业开发商给的《小区服务承诺书》《宣传册》（若写“一级物业服务”“配备3个儿童游乐设施”）；

小区有通知，物业张贴的那个《服务公示》，比如「承诺每个月，开展1次社区活动」，结果一整年都没有举办，得拍照留存

三、法律依据：这些条款，是你“硬刚”的底气

不要认为打官司麻烦，先弄清楚这些法律条文，物业就算再跋扈也没什么用

《民法典》第九百四十二条：

物业应当按照约定提供物业服务，若“未达到约定标准”，业主有权请求减免物业费，甚至要求赔偿损失（对应“服务不达标”）。

《物业服务收费管理办法》第五条：

物业服务收费应坚持合理、公开的原则，收费标准须与服务品质相匹配，不得突破政府指导价范围，也不得收取未对外公示的费用，即禁止违规收费行为

地方性规定（举例）：

《四川省物业管理条例》第五十二条：物业应当每月公示“物业费收支情况”“公共收益”，若不公示，业主有权要求限期公示，拒不公示可投诉。

各地规定相差无几，登录当地住建局官网便能够查到，截一张图保存起来当作备用，

四、实操步骤：4步走，从“忍气吞声”到“拿回损失”

收集好证据后，不用直接起诉，按这个流程来，效率更高

第一步：先和物业“协商”，给对方“整改机会”

去找物业的负责人员，不要仅仅找管家，管家是没有权限的，带着证据的复印件，提出自身的诉求，比如「服务不符合标准，要求减免三个月的物业费」“把违规收取的电梯维护费退回来

全程开展录音录像，提前向对方说明「我正在录音，借此防止后续出现纠纷」，倘若物业表示同意，那就签订书面的《和解协议》，需把退款金额以及时间清晰写明，并且还要盖章，若物业予以回绝，那就进入到下一个步骤

第二步：找“第三方介入”，低成本解决

找业委会：若小区有业委会，提交证据，让业委会和物业交涉（业委会有“代表业主维权”的法定权限）；

找政府部门：

服务不达标乱收费：打12345市民热线（转街道办住建局处理）、12315（市场监管局管乱收费）；

投诉之后等候结果，政府部门会在15至30天以内给予回复，倘若物业仍然不进行整改，就会被约谈乃至遭到处罚，有些地方还会责令物业把费用退回去

第三步：起诉物业，走法律程序（成本低，流程不复杂）

要是前两步没起作用，那就直接去起诉，不要担心“打官司贵

准备材料：起诉状（网上有模板，写清原告被告信息、诉求、证据清单）、证据原件复印件（按清单整理）、身份证复印件、物业营业执照（可在“企查查”下载）；

去哪里告：小区所在地的“基层人民法院”（或线上通过“人民法院在线服务”小程序提交材料）；

费用：标的额1万元以下，诉讼费50元；1-10万元，诉讼费2.5%（若胜诉，诉讼费由物业承担）；

小贴士：若多户业主情况相同，可“集体诉讼”（一起起诉），成本更低，胜诉率更高。

第四步：胜诉后，盯着物业“兑现”

若法院判决物业公司退还费用并进行整改，而物业拒绝履行判决，当事人可向法院申请强制执行，法院将依法，直接从物业账户中划拨相应款项，并将其纳入失信被执行人名单，对其后续经营活动产生不利影响

五、最后说句实在话：我们不是“要和物业对着干”

写这篇文章，不是鼓励业主“拒交物业费”，而是想告诉大家：

优良的物业会让小区既保值又增值，业主也愿意按时缴纳物业费，可是对于那些「提供服务却敷衍塞责还妄图快速获利」的物业，并不能迁就要是你选择让步，只会让他们变本加厉

物业也得清楚，收费和服务要达到对等，把收支情况公布出来，回应业主的需求，及时把问题整改好，这才是长久经营的正确办法

要是下一次再碰到到服务烂还高收费这类情况，不要慌张拿出这份证据清单，依照步骤来，法律会站在有理的那一边

要是你居住的小区遇到类似问题，欢迎在评论区讲讲，一同唠唠维权的事情