保利南泰路项目，预计还有一个月就要面世了。

预计，四月中——开放示范区了，四月底——开盘

1、备案案名是保利宝荣花园；吹风价6万/平；首开楼栋未公布，但看可能是1、10、9栋，90-132平，货量以小户型为主；整个小区90方-110方最多，132方大约总共90套，170的约60套。

2、同面积段的户型景观会有较大差别

3、预计大户型会比小户型贵，而且比较抢手。

项目进度

截至3月18号，保利南泰路工地进度是这样的。

1栋、10栋、9栋都在建，按照工程进度来看，不排除3栋会一起开

学校还处于地块刚平整状态，不过，商业地块一个小部分动工了，猜测可能保利南泰路项目未来的售楼部。

拉近看，商业就在小区对门，过条马路就能到，真正意义上的家楼下商场。

保利南泰规划图

小区的园林会所也打好地基了，规模很大，看这工程进度，预计年中，说不定能实体展示。

规划是公园绿地的区域目前做了临时样板间，看上去像90和110方和170方的，猜测135货量少，也会比较抢手，应该可能不会做板房（以上为猜测），

如果是170的板房，那不排除保利会提前把楼王拿出来卖，170很快就能进入市场（个人感觉可能性挺大，海珠西的改善同学可以盯牢了）。

产品分析

整个小区总共9栋楼，户户朝南，预计首推的1、10、9栋，货量加起来约500多套货。

1栋、10栋为3梯6户，靠近路边（南泰路），9栋东边也有规划道路，不过目前还没建好。

从楼栋位置上来看，1栋10栋看对面的商业，也算是还不错。

接下来分析一下各栋的户型朝向

1栋

为了方便理解，我给每个户型标了数字

1、2、3、4、5号为约90方的小户型；2号为110方的大户型

有人可能会担心靠近马路会有灰尘噪音影响，实地看了一下，其实小区大门与南泰路之间是有退让的。而且南泰路为不是主干道，一般情况下车流量不会很多，应该还好。

唯一不足之处是看户型，4、5的主卧会产生对望，不知道开发商怎么处理的，其他基本没有明显的bug点。

西南3号90方（暂称呼3号），可以望到隔壁小公园。离宝岗大道马路较远，受灰尘影响小

6号90方东南朝向，望商业，主卧多半能看到一点点园林。

1号90方西南位，北向房间能看到点园林，主阳台景观视野一般。不过比较好的一点是单边位，不跟邻居对望。

2号110方的改善户型，东南朝向，主卧望小区花园，偏离马路，居住体验还是比较好的

10栋

10栋位置比1栋稍微差点，双马路。

2、3、4、5、6号为约90方的小户型；1号110方的大户型

与1栋布局相似，改善110户型望花园；剩余90方的户型景观不太一样。

9栋

3梯5户，5个踢腿，3个110方，1个90方，1个132方。

132方，西南朝向，建面最大，望中心花园，采光肯定是最好的，而且不靠近马路，不对望，综合素质最好

西南朝向的110方（3和4）景观都是看园林，比东南朝向的110和90方要好一些。

优选132和西南的110.

周边配套、城市界面

（1）交通

项目位于海珠区西部，地铁8号线、2号线、11号线在周边交汇，坐上地铁，去琶洲、金融城都只要40分钟左右。

去荔湾、越秀等老城区就更近了，北京路、白鹅潭都只要半小时。

距离小区步行可达的地铁站有三个，分别是江泰路、宝岗大道和燕岗

11号线江泰路地铁站700米，8号线宝岗大道地铁站700米，广佛/11号线燕岗900米。

三个地铁站出来感受也是不一样的。

江泰路出来，正好是海珠两个中小型的商场燕汇广场和万科里，走到保利南泰项目过程中感觉比较好，吃喝的商铺多、路很宽、马路窄，还是挺安全的。

燕岗出来，要穿过一部分城中村，路比较窄，周边是卖蔬菜的小摊，体感可能没那么好

宝岗大道我没走过，看地图周边吃喝比较多，不用频繁过马路，也是挺安全的

除了地铁，周边的公交车站也基本全覆盖，

步行五分钟到昌岗路口，可选择乘坐7个公交；

步行五分钟到南泰路公交站，可前往珠江医院，而且班次不会隔得太久，家里如果有老人，又不会坐地铁的话，公交就是最优出行方式。

小区门口就是南泰路，自驾的话，15分钟到白鹅潭；半小时内到珠江新城、琶洲；40分钟到金融城，对于开车上下班的白领们很友好

（2）商业

说起商业，这就是南泰路叉着腰的骄傲了。

未来，南泰路将规划20万方商业体（商业+公寓？），今天刚拍的图片，动工了一小块。

这商业体量，不说海珠，放在广州都能拿得出手，这是要冲刺未来的海珠商业顶流啊。

我们来盘盘海珠的商业。

广州塔广场，11.4万方，目前海珠最大的商业乐峰广场也8.4万方，燕汇广场-建面4.5万平；万科里-建面7.8万方（商业+公寓）。

目前商业地块是政府+联星村物业，轻资产运营。

南泰这边周边居民楼很多，消费者肯定是不缺的。

而且海珠西的商业确实年纪有点大了，南泰路这里来一个新商业，能激活区域的活力，这样大家就不至于，周末扎堆去乐峰广场。

大胆估计，南泰路未来会是海珠西的新一代二手顶流（跟光大类似，都有商业+地铁+中型社区再+配一个学校），会抢走光大不少二手客户，光大业主建议置换。

（3）学校

学校方面，项目配建27班小学，并引进昌岗中路小学领办，属于是海珠第一梯队老牌牛校了。

不过目前还未动工，但是学校周期很快，这个不担心。

南泰路主打小户型，90-110方，这个几乎对标所有楼盘，它又有商业+地铁+新盘的王炸，保利向来很喜欢碾压竞品的那种优越感，出来以后，基本上能抢走竞争对手的不少客户。

因此，海珠西各大楼盘都很紧张，大家现在都在搞促销抢客。广纸的熙悦江湾，86平特价单位的最低3XX万，石溪的中建天钰，89方，最低3xx万，南洲的中交天翠，82平，最低3XX万。

相反，在燕岗的保利燕语堂悦，毕竟是自家的，情绪就稳定多了，最低90平4XX万。

南泰路吹风6万，在目前的竞争对手中算贵的，但根据我们看过的内部方案，保利的出品，还是对得起他想打造珠西首盘的这个决心的。