2025 年 10 月 20 日，国务院常务会议审议通过《关于进一步优化棚改安置方式的指导意见》，明确 “因地制宜推进棚改货币化安置，对人口流入较多、库存压力较小的三四线城市，货币化安置比例可提高至 50%”，同时将棚改安置补贴标准提高 20%。这是自 2018 年棚改货币化收紧后，国家首次明确重启相关政策。政策落地仅半月，多地反馈棚改拆迁户购房需求集中释放，国家统计局 2025 年 11 月 10 日数据显示，10 月三四线城市商品房成交面积同比上涨 22%，库存去化周期从 2025 年初的 32 个月缩短至 26 个月。棚改货币化重启，能否成为三四线城市楼市的 “救命稻草”？
一、新政核心：货币化安置比例提高，补贴力度加大2025 年 10 月出台的棚改新政，核心变化集中在安置方式和补贴标准两方面，直击三四线城市库存高企、棚改推进缓慢的痛点。
在安置方式上，新政打破了此前 “以实物安置为主” 的原则，明确 “分类推进货币化安置”。对人口流入较多、库存去化周期低于 18 个月的三四线城市，货币化安置比例可提高至 50%；对库存去化周期 18-24 个月的城市，货币化安置比例控制在 30%-40%；对库存去化周期超过 24 个月的城市，仍以实物安置为主，但允许拆迁户自愿选择货币化安置。
在补贴标准上，新政将棚改货币化安置补贴提高 20%。以三四线城市平均房价 6000 元 / 平计算，一套 100 平的住房，货币化安置补贴从之前的 12 万元提高至 14.4 万元。同时，新政明确拆迁户在拿到货币补偿后 6 个月内购房的，可再享受契税全额减免、贷款利率下浮 10 个基点的优惠政策。
此外，新政还优化了棚改资金保障，中央财政对棚改货币化安置的支持比例从 30% 提高至 40%，同时鼓励商业银行推出 “棚改专项贷”，为拆迁户提供最长 30 年、额度最高 80 万元的低息贷款。多重政策红利叠加，显著提高了拆迁户选择货币化安置的积极性。
二、市场反应：拆迁户购房需求释放，部分城市成交回暖新政落地后，多地棚改拆迁户购房需求集中释放，三四线城市楼市出现回暖迹象。
从成交数据来看，国家统计局 11 月 10 日发布的数据显示，2025 年 10 月，三四线城市商品房成交面积达 3200 万平方米，同比上涨 22%，环比上涨 15%；成交均价为 6300 元 / 平，同比微涨 1.2%，结束了连续 18 个月的下跌态势。分城市来看，人口流入较多的三四线城市表现尤为突出：江苏盐城 10 月商品房成交面积同比上涨 35%，其中棚改拆迁户购房占比达 42%；四川绵阳成交面积同比上涨 30%，拆迁户购房占比 38%；浙江湖州、福建泉州等城市成交面积同比涨幅均超过 25%。
从楼盘销售来看，多地棚改重点区域的楼盘出现 “拆迁户扎堆买房” 的场景。盐城亭湖区某刚需楼盘销售经理表示：“新政出台后，每天都有十几组拆迁户来看房，周末更是排起长队，10 月销量较 9 月翻了一倍，目前 80-100 平的刚需户型已经卖断货。” 绵阳涪城区某楼盘则针对拆迁户推出 “额外 98 折” 优惠，进一步刺激成交。
库存去化方面，三四线城市商品房待售面积持续下降。2025 年 10 月末，三四线城市商品房待售面积为 7.8 亿平方米，较 9 月末减少 2100 万平方米，库存去化周期从 32 个月缩短至 26 个月，其中盐城、绵阳等城市去化周期已降至 20 个月以内，接近合理水平。
三、深层思考：棚改新政的机遇与风险棚改货币化重启，为三四线城市楼市带来机遇的同时，也暗藏潜在风险，需理性看待其作用。
从积极影响来看，新政有效化解了三四线城市库存压力。2025 年初，三四线城市商品房库存去化周期高达 32 个月，部分城市甚至超过 40 个月，库存高企导致开发商资金回笼困难，新开工面积持续下滑。新政通过释放棚改拆迁户的购房需求，加快了库存去化，缓解了开发商的资金压力。数据显示，2025 年 10 月，三四线城市房地产开发企业资金回笼金额同比上涨 18%，新开工面积同比降幅收窄至 8%。
同时，新政带动了相关产业链的发展。房地产成交回暖直接拉动了建材、家电、家具等行业的需求，10 月三四线城市家电销售额同比上涨 15%，建材销售额同比上涨 12%，对地方经济起到一定的拉动作用。
但潜在风险也不容忽视。一是部分城市可能出现短期房价上涨压力。盐城、绵阳等城市已有楼盘出现 “小幅涨价” 现象，若涨价过快，可能引发刚需购房者不满，甚至违背 “稳房价” 的政策初衷。二是库存分化加剧。人口流出、产业薄弱的三四线城市，即使有新政支持，棚改货币化安置比例仍较低，库存去化依然困难，可能导致 “强者恒强、弱者恒弱” 的格局进一步加剧。三是避免重蹈 “过度货币化” 覆辙。2015-2018 年棚改货币化过度推进，导致部分三四线城市房价暴涨，库存去化后又出现供给不足的问题，此次新政强调 “因地制宜”，就是为了避免历史重演。
四、未来趋势：分化将持续，政策需精准发力对于三四线城市楼市，业内预计在棚改新政的带动下，2025 年底至 2026 年上半年，成交将保持稳定回暖态势，库存去化周期有望进一步缩短至 24 个月以内。但市场分化将成为主旋律：
人口流入多、产业基础好的三四线城市（如盐城、绵阳、湖州等），将充分受益于棚改货币化新政，成交和房价将保持稳中有升，库存去化周期逐步回归合理水平；而人口流出多、产业薄弱的三四线城市（如部分资源型城市、偏远县域），新政效果将有限，库存高企、成交低迷的局面难以根本改变，可能需要通过 “减少土地供应”“鼓励开发商转型” 等方式化解库存压力。
未来，棚改新政需进一步精准发力。一方面，要加强对房价的监测，对出现过快上涨的城市及时调控，避免政策红利转化为房价炒作；另一方面，要加大对人口流出城市的政策支持，除了棚改安置，还应通过 “产业扶持”“人才引进” 等方式，从根本上激活房地产市场。
棚改货币化重启不是三四线城市楼市的 “万能钥匙”，但却是化解库存、稳定市场的重要举措。只有结合地方实际，精准施策，才能实现三四线城市房地产市场的良性循环。你所在的三四线城市是否已落地棚改新政？楼市回暖是否明显？欢迎留言分享。
