2026年开年，上海二手房市场呈现量稳价稳、供应收缩、结构分化的格局，买卖双方博弈加剧，核心板块韧性凸显，远郊与老破小承压明显，整体处于理性筑底阶段。

一、成交与供应：量稳价稳，挂牌收缩

- 成交节奏：1月5-11日（第2周）网签5576套，日均约800套；周末翘尾显著，1月10日1261套、11日1037套，创近三月新高。截至1月12日，当月累计成交约7780套，工作日多在630-690套区间，刚需与改善入场节奏加快。

- 供应变化：挂牌量持续下滑，1月12日跌破34万套至33.9万套，房东触底惜售、部分撤牌，议价空间收窄。区域上浦东挂牌8.7万套居首，闵行、宝山次之，核心区优质房源更稀缺。

- 价格表现：平均单价约3.43万元/㎡，套均270万元，整体小幅波动、无明显涨跌；核心板块抗跌，远郊与老破小议价空间仍在5%-8%。

二、市场分化：核心领涨，远郊承压

- 板块分化：内环内优质学区房、次新房带看量激增，虹口、浦东部分学区房出现“连夜签约”；大宁、静安府等标杆盘价格企稳，部分房源小幅回升。远郊如金山、崇明等，房源去化周期超18个月，降价10%以上仍难成交，刚需观望浓厚。

- 户型偏好：60-90㎡刚需两房、90-120㎡改善三房成交占比超60%，是市场主力；内环内老破小（50㎡以下）因总价低受刚需青睐，成交周期缩短至1-2个月。144㎡以上大户型去化慢，挂牌周期多超6个月，房东多愿让价10%-15%。

- 需求结构：刚需占比约55%，多为落户与婚房需求；改善占比约35%，聚焦品质与学区；投资需求不足10%，以核心区优质资产配置为主。

三、政策与预期：暖风频吹，信心修复

- 政策利好：落户与公积金政策优化，人才购房门槛降低，带动新市民需求释放；存量房贷利率下调预期增强，部分置换客提前入场。

- 预期变化：买家“买涨不买跌”心态缓解，核心区优质房源“秒签”增多；房东预期回升，部分撤销低价挂牌，议价空间从前期8%-12%收至3%-5%。中介反馈，带看转成交率环比提升2-3个百分点，市场活跃度回升。

四、买卖博弈：策略调整，理性成交

- 买家策略：刚需优先锁定核心区小户型，接受小幅溢价；改善客对比新房与二手，二手性价比更高时果断入手，部分置换客“卖一买一”同步推进，避免踏空。

- 房东心态：核心区优质房源坚持报价，小幅让价促成交；远郊与老破小房东多降价5%-10%加速去化，部分选择“转售为租”等待行情回暖。

- 中介动作：聚焦核心板块与优质房源，加强学区、配套等卖点宣传；推出“限时特价房”“一站式置换”服务，提高成交效率。

五、后市展望：筑底回暖，分化延续

短期（1-3个月）：春节前或迎成交小高峰，日均成交有望维持800-1000套；价格稳中有升，核心区涨幅或达3%-5%，远郊以稳为主。中长期（6-12个月）：政策持续发力、需求逐步释放，市场有望企稳回升；结构分化加剧，核心资产与远郊房源价格差距或进一步扩大。

综上，上海二手房已进入“量稳价稳、结构优化”的理性阶段，核心板块具备较高配置价值，远郊需谨慎入场，买卖双方均应聚焦核心需求，理性决策。