新一轮动荡

2023年天津楼市撑得住的两个典型性房子 河西南开的新房 和平的普小 前者，是刚性定价，爱买不买。要的是存量。 底气来源于比较。产品更好，开发商更大，但价格并不比二手贵多少。想改善吗？想买新房吗？我就这个价格。天津毕竟是千万以上人口的城市。产品不拉垮+营销，河西南开新房价格非常稳。 后者，是流动基础上的充分换手，铁打的房子流水的家长。要的是稳定的增量。 如果没有转学人口，和平、河西一片南开北一半以上的中介门店会倒掉。转学资金是楼市惨淡的当下，天津楼市能够吸引的几乎唯一外地增量资金。无论是河西一片还是南开北片的普小房子再或者说小海地王顶堤，放到北京会非常难卖，就是劣质资产，但是在天津成了香饽饽。 2023年，这两种房子还比较稳。 但2024年，即便这两种房子，似乎也会要遇到困难。 请看几个事实 1.2020年之后，天津新房成交中市区份额占比逐年上升，到现在已经翻倍，由6%左右提升至15%。 2.2024年，市区新开盘数量占比40%+，也翻一倍。市区新房内卷抢客户，受伤最严重的将是二手房。 3.2023年河西新房成交均价超过2017年高点。 4.但2023年，贝壳二手房也迎来了近几年的最低单价，来自于宝坻京津新城，单价1800元+。 5.城市扩张年代的基建配套可能面临烂尾、规划无法兑现。目前已有部分城市扩张区域学校建设放缓。 6.卖掉二手房再重新购房比例大幅下滑，套现、安全、苟着的社会意识越来越明显。实际上生活哪儿有诗和田野，只有苟还是不苟的纠结。 7.2023年卖地接近一半在外环内，而以往只有百分之十几。 8.地价降了10%-20%。新开楼盘有足够底气与存量新盘进行价格战。 9.贝壳数据，二手房成交70平米以内的房源接近一半；250万总价以内成交占比90%。谁买的？又是谁卖的？ 10.目前纯楼市政策大概还有：市区取消限购、公积金首套降为两成。间接楼市政策是，落户进一步放开。但楼市问题已非楼市本身问题。 凡是以提高老百姓杠杆为工具的救市政策大概率会失败。 凡是无法激发二手房活性的救市政策大概率本身活性也难以持续。 11.一份文件流传，要求12个债务较高省份要紧衣缩食，除供水、供暖、供电等民生工程外，省部级或市一级不得出现新开工项目。化债难题抬上桌面，这12个省市通过大量基建投资拉动经济无法持续，出口消费若不乐观，增长不易，链条企业红利难再 我们处于一个非常复杂的楼市动荡期 但很多更直接更真实建议却无法…