阿那亚从秦皇岛黄金海岸的烂尾滩涂，到广州花都九龙湖的沉寂度假区，完成了一场跨越南北的城市存量资产盘活实践。阿那亚模式为当下城市各类存量资产盘活、实现价值跃升的全域价值，提供了清晰思路与落地参考。
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阿那亚的资产盘活逻辑从秦皇岛滨海烂尾资产延伸至广州九龙湖存量度假资产，实现了从“空白资产激活”到“存量资产提质”的迭代。秦皇岛阿那亚以“精神赋能+运营激活”唤醒烂尾资产价值，广州中旅・阿那亚・九龙湖则以“轻度改造+价值重构”实现成熟资产跃升。二者虽立足不同资产基底、面临不同盘活痛点，却共同走出超越传统“拆旧建新、一次性变现”的盘活之路，为文旅类存量资产盘活提供借鉴。
广州中旅·阿那亚·九龙湖
秦皇岛阿那亚盘活起点是长期闲置、价值低迷的烂尾文旅资产，地处京津冀2小时交通圈，拥有稀缺滨海沙滩与湿地资源，却因前期开发缺乏核心定位、运营能力缺失而闲置。其盘活核心逻辑是构建全新价值体系，产生可持续现金流与资产溢价。不同于传统烂尾资产盘活模式，它以“精神IP+内容运营”为核心，先打造孤独图书馆、海边礼堂等极简美学精神建筑，提升资产曝光度与辨识度，打破负面标签；再通过戏剧节、海浪电影周等全年上千场文化活动，打破滨海度假季节性局限，实现全年稳定收益；最后通过社群运营与业主共创，将资产升级为“生活方式共同体”，推动资产从“短期租赁”向“长期持有、持续增值”转变，形成“IP破圈-内容沉淀-社群留存-资产增值”的闭环盘活模式。
阿那亚戏剧节，图片来源：阿那亚官微
广州中旅・阿那亚・九龙湖盘活起点是具备生态基底与硬件基础、但运营低效的成熟存量度假资产。这里曾是2010年亚运会高尔夫场馆，拥有万亩群山与千亩湖面，前期开发投入大、硬件完备，却因运营模式粗放、业态同质化严重、缺乏文化内核，导致资产利用率低、入住率低迷、现金流不足。广州阿那亚立足存量资产现有基础，走“轻度改造、价值重构、精细运营”之路，通过最小成本改造释放潜在价值。
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项目保留了原生榕树、环湖步道等自然生态肌理与亚运会场馆历史记忆，仅对现有建筑、业态进行适配性改造。建筑形态打造上，深度融合岭南文化与欧洲小镇建筑风格，构建打卡地标。空间营造与动线设计以“亲水体验”为核心，沿湖打造亲水栈道，设置观光车动线串联游览路线，还根据不同徒步人群需求设计长短路线，将闲置湖景资源与硬件资产转化为可体验、可传播、可消费的场景资产。业态优化与内容植入方面，深度融入广府文化，引入本土特色业态，策划在地文化活动，采用“配套先行、住宅跟进”的渐进式运营节奏，分区域优化资产布局，提升资产利用率与现金流，实现低效存量资产向“高效增值资产”的转变。
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从秦皇岛阿那亚盘活烂尾空白资产，到广州中旅阿那亚焕新低效存量资产，两个项目的实践看似路径各异，实则共享着一套核心的存量资产盘活逻辑，这套逻辑正是破解当下城市存量资产 “闲置、低效、贬值” 困境的关键。存量资产盘活的终极目标，从来不是 “一次性改造变现”，而是实现资产的 “可持续运营、可持续增值”，其核心在于跳出 “重改造、轻运营”“重硬件、轻价值” 的传统误区，实现 “资产基底-运营模式-价值重构” 的全域融合。
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这种盘活逻辑贯穿资产运营全流程，具体体现为：在资产定位阶段，不再盲目跟风改造，而是先梳理存量资产的核心资源与先天短板，无论是秦皇岛式“空白烂尾型”资产，还是广州式“低效成熟型”资产，都坚持 “因地制宜” 的原则，精准匹配资产特质与市场需求，明确资产的核心价值定位，这是存量资产盘活成功的基础；在资产改造阶段，摒弃“大拆大建”的粗放模式，坚持“低成本、高适配”，要么像秦皇岛阿那亚那样，以“IP符号+内容载体”填补空白资产的价值缺口，要么像广州阿那亚那样，以“轻度改造+功能优化”激活存量资产的潜在价值，避免改造成本吞噬资产收益；在资产运营阶段，彻底摒弃“短期变现”思维，坚持“运营前置、内容为王”，通过持续的内容注入与社群培育，提升资产的利用率与用户粘性，实现现金流的稳定增长，同时通过IP赋能与品牌打造，提升资产的品牌价值与溢价空间；在价值实现阶段，打破“单一运营收益”的局限，构建“运营收益+资产增值+品牌输出”的多元价值体系，让存量资产从“被动闲置”变为“主动增值”，实现资产价值的最大化。
海边礼堂音乐节，图片来源：阿那亚官微
当下，城市更新已进入“存量时代”，各类闲置烂尾资产、低效存量资产的盘活，成为推动城市高质量发展的重要课题，而秦皇岛与广州阿那亚的实践，为这些课题提供了清晰的解题思路。二者的共性启示在于，存量资产盘活从来不是单一维度的物理改造，而是一场关乎资产定位、改造、运营、价值实现的全域系统工程 —— 它要求盘活者跳出“点状改造”思维，以整体视角统筹资产的价值定位、改造力度与运营模式；要求我们尊重资产的原生基底与市场需求，拒绝模式化复制，让每一处存量资产都能找到贴合自身特质的盘活路径；要求我们摒弃短期变现思维，以长期运营思维替代开发思维，通过精细运营与持续赋能，实现资产的可持续增值，让存量资产真正成为推动城市发展、提升城市品质的重要力量。
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从秦皇岛的烂尾资产唤醒，到广州的存量资产提质，阿那亚模式的迭代，不仅见证了一个IP的成长，更折射出城市存量资产盘活理念的进步，其前两个项目的实践经验，为各类城市存量资产盘活提供了具体可落地的实践启示，清晰指明了赋能路径。结合秦皇岛阿那亚 “从零到一” 激活空白烂尾资产与广州中旅阿那亚 “从有到优” 焕新低效存量资产的实践，存量资产盘活需坚守核心逻辑、立足资产差异，走出贴合自身特质的盘活道路。
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其一，精准适配资产基底，分类施策盘活。针对秦皇岛式“空白烂尾型”存量资产，可采用“IP赋能+内容运营+社群构建”的闭环模式，以标志性IP符号打破资产负面标签，用持续文化内容提升资产吸引力，靠社群运营沉淀用户、稳定现金流，实现资产从“闲置”到“增值”的跨越；针对广州式“低效成熟型”存量资产，需坚持“轻度改造、精细运营、场景赋能”，在保留资产原有肌理与硬件基础的前提下，通过建筑形态重塑打造特色地标、亲水空间设计提升体验感、观光车与徒步路线规划优化动线，构建“可打卡、可体验、可传播”的场景体系，避免盲目拆建造成的成本浪费，通过业态升级与内容植入，提升资产利用率与收益水平。
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其二，坚守运营前置与长期主义，摒弃“重改造、轻运营”的短期变现逻辑。无论是空白烂尾资产激活还是低效存量资产焕新，都要将运营思维贯穿始终，提前规划运营模式、业态布局与内容体系，提前设计打卡点、亲水空间、游览动线等核心场景，让资产从建成之初就具备运营价值；通过持续的内容注入与用户运营，实现现金流的稳定增长，同时培育资产的品牌价值，推动资产从“运营收益”向“资产溢价”延伸。
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其三，构建多元价值体系，打破单一收益局限。结合资产特质，打造“运营收益+资产增值+品牌输出”的多元价值模式，既通过精细运营实现短期稳定收益，也通过IP赋能、场景重构与品牌打造实现长期资产增值，同时可将成熟的盘活模式进行复制输出，进一步放大资产价值。
原创作者：林欣蓝
责任编辑：林欣蓝
策划审核：夏 雨