广州市景兴房地产发展有限公司破产清算批量资产拍卖挂网京东拍卖平台，广州豪宅基因刻在骨子里面依然无法挽救其奄奄一息的生命，作为当年楼盘营销广告“献给100位影响GDP的人”，这句广告语曾响彻广州高端地产圈。当时住宅售价达6.5万-7万元/㎡，复式单位总价高达2亿元，跻身“广州十大豪宅”之列。然而，随着项目开发商广州市景兴房地产开发有限公司破产，海量房源进入司法破产法拍程序，目前拍卖节点已经到达起拍价第4次或者部分已经下探到第5次拍卖，由于破产司法拍卖每进入下次拍卖即在原价格起拍价基础下降20%，目前的起拍单价已经到达办公性质2.2万元每平方米，住宅性质下探到起拍单价3.17万每平方米。无论作为市场捡漏、投资、自住目前破产拍卖起拍价格都是一个非常好的上车改善机会。
本次破产拍卖批量上架拍卖价格不尽人意既有破产资产市场接受程度问题，同时爱群汇景湾位于越秀区沿江西路与长堤大马路交会处，尽管其拥有珠江一线江景资源，但因为位于历史悠久的老城区越秀区，楼盘周边城市面貌未来改观不易。与此同时，广州城市的重心发展逐渐向东转移，珠江新城CBD已然成为广州豪宅的标杆区，珠江对面琶洲、金融城等新兴CBD也在像春笋般崛起，昔日的老城区豪宅逐步失去市场吸引力。因此，爱群汇景湾的客群主要仍以地缘客户为主，市场拓展空间自身受限，未能吸引更多外区甚至外地高端客户购房需求。
其实破产拍卖是司法拍卖捡漏机会特殊之处，由于破产拍卖涉及到的拍卖资产不仅物美而且价廉，特别是这类豪宅开发商捂盘过户到自己公司名下资产，本身如果户型或者性价比达不到一定要求，开发商是不可能放在自己公司体系名下捂盘。再者由于破产类拍卖资产由于从破产到真正挂网拍卖需要走漫长司法程序及债权人会议表决等一系列程序，导致其真正拍卖的时候拖欠的物业费、水电费、管理费及滞纳金书面巨大，而且这些相关费用都要转嫁到买受人承担给外界产生一种巨额负担的心理感觉。破产拍卖资产和正常司法诉讼案件拍卖还有一个本质的区别在于破产拍卖房产过户所产生的所有交易双方主体税金都要由买受人全部承担，特别是登记在开发商名下房产由于当时登记价格比较低导致土地增值税非常高也是吓退很多潜在买受人的一个重要原因。
作为昔日的“广州十大豪宅”之一，爱群荟景湾的地段、江景，都很能打。项目所处的位置，是越秀的老牌江景豪宅区——沿江西路长堤一带。约2公里的沿江西路，被称为“广州版外滩”，沿途都是上世纪遗留下来的历史建筑，也是广州“豪极一时”的富人区。现在则是很多年轻朋友熟悉的CityWalk路线，白天鹅宾馆、爱群大厦、新华酒店、粤海关大楼、邮政博物馆、西堤码头、圣心大教堂等地标林立。项目西侧是沙面、三江汇聚的白鹅潭，到永庆坊、白鹅潭三馆合一等地标，都很近。
公开资料查询，2022年3月，因广州市景兴房地产开发有限公司重整计划草案未获得通过且未依照《中华人民共和国企业破产法》第八十七条的规定获得批准，广州市中级人民法院裁定终止广州市景兴房地产开发有限公司重整程序并宣告广州市景兴房地产开发有限公司破产。在景兴地产破产资产包里，最受关注的莫过于江景豪宅爱群荟景湾。这一带是广州历史悠久的老城区，也是著名的江景豪宅区。项目附近是广州民间金融街，以及中山大学孙逸仙纪念医院等三甲医院。项目东侧的星寰国际商业中心是一个集办公、商业、餐饮于一体的综合体。而爱群荟景湾破产的命运，不过是景兴地产崩塌江湖的冰山一角。
创始人景治君58岁才进入地产行业，却以独到眼光打造了二沙岛岭南会、珠江边凯旋会等传奇豪宅。关于景治君，可以查询到的公开信息并不多。根据2011年公开媒介相关的报道，1959年，22岁的景治君从部队转业，成为了广州钢铁厂的员工，当过钳工、车间主任、动力设备科科长。彼时，他曾设法调动运输队司机的积极性，鼓励他们在完成生产任务后可以接外活，所得收入与企业按比例分配，超前的想法引发了厂内的激烈讨论，这项改革被迫搁浅。1979年，景治君被调到冶金机械厂，为了扭亏，他建议尝试摩托车组装这一更有市场前景的新项目，但未能获得主管部门的同意。
在景治君看来，经济发展是大方向，中国没有退路。他不甘心被国企僵化的体制和保守的思想所束缚，错过这样的大机遇。于是，他选择了下海创业，最初的10年干过电热设备制造企业、大型制冷压缩机贸易，直到1995年才将房地产锁定为主业。当时的房地产项目大多面向刚需及改善型客户，但景治君却认为，在政治理念上，要为绝大多数人服务，而在商业上，为少数人服务风险最小。因此，景兴地产选择了豪宅为切入房地产市场的突破口。
景兴地产的第一个房地产项目位于广州二沙岛，名为“岭南会”，那个时候的二沙岛还没成为如今的富人区，岛上一片荒芜。1999年，该项目推出市场，以只租不售的方式，吸引了驻穗外交官和跨国公司高管们的关注，一炮打红。2000年，景治君斥资6亿元打造了当时中国最高的住宅楼——“凯旋会”，该项目由6层、48层及52层的3栋楼宇围合而成，其中52层那栋的高度达到了192米。“凯旋会”开了“大平层”户型的先河，每户的建筑面积都在300平方米以上，“一栋是大平层，另外的一栋是复式，当时市场上没有同类产品可以跟这个项目比较。项目的体验感很好，车可以直接开到入户大堂，最近几年一些豪宅也在提酒店式回家，其实就是十几年前凯旋会做过的。”对于这个项目，景治君也颇为满意。他曾透露，有位客户以2300万元买下顶层700平方米的一套住宅，2010年的转手价格为1亿元。据了解，凯旋会的开盘价在1.5万元/平方米左右，如今的二手放盘价在16万元/平方米~20万元/平方米。
岭南会：1999 年完成建设，位于广州二沙岛，是公司首个高端住宅项目 。
凯旋会：2000 年开发，建成 192 米超高层住宅，首创国内大平层户型，曾创下二手交易单套过亿元纪录 。
爱群荟景湾：2011 年推出，位于长堤大马路，最小户型面积达 339 平方米，定位顶级江景豪宅 。
景豪坊：2017 年启动的商业综合体项目，因资金链断裂导致停工，截至破产时仍处于烂尾状态 。
自去年7月以来，爱群荟景湾房源被陆续上线至京东司法拍卖平台，目前正进行第四轮及第五轮拍卖。此轮司法拍卖的房源起拍价低至700多万元起，其中部分房源的起拍单价低至于2.2万元起，远低于市场平均水平。从规划来看，爱群荟景湾由东西两座塔楼组成，东塔为住宅，西塔为酒店式公寓，内部拥有多个高端会所、健身房、泳池等休闲设施，地下设有400多个车位。据公开报道，项目当年开盘价高达近7万元/㎡，尤其是项目47层至48层的顶层复式单位，面积超过1200㎡，自带私家泳池和私家花园，可以俯瞰珠江。
不得不说，这些不输新一代豪宅的细节，确实很牛。爱群荟景湾的豪宅设计理念，别说15年前即便放到现在2026年仍有具有前瞻性：如“零”线亲江会所、公区宽裕+多套房南向江景的设计、每间房都有专属阳台、超宽敞尺寸的阳台客餐厅一体、游艇式观景台。在城市和家庭结构不断发展变化下，房子能随时适应新时代下的居住需求，就是我们所说的穿越周期，爱群荟景湾显然就是这样一个楼盘。
2020年7月31日，景兴公司正式进入破产程序，位于广州市越秀区沿江西路143号荟景湾的200处不动产物业，均属于破产拍卖资产，面积共计约30,093.99 m²，具体为荟景湾项目商业3套(约8,198.15 m²)、住宅25套(约9,291.52 m²)、办公28套(约10,923.15 m²)、车位144个(约1,681.17 m²)。抵押物目前在管理人组织下进行陆续挂拍。上一批抵押物拍卖于2026年05月15日结束，其中6套住宅拍卖成交，总溢价720万元，平均成交单价为3.1万元/平方米。
我们来看看本轮拍破产文书以及破产管理人披露拍卖批量资产相关情况：
本次拍卖标的所涉及的一切税、费、金均由竞买人承担。竞买人在承担后不得据此主张竞价无效或向管理人索偿，除了成交价款，竞买人还应当按照《竞买公告》的要求支付预缴税金及首期物业维修资金，具体可见《竞买公告》第六部分。由于破产拍卖不同于司法执行拍卖资产过户缮证产生的相关主体税金各付，导致了破产拍卖涉及的交易过户税金全部由买受人承担，加上历史拖欠物业费，代缴水电费及物业管理费均由买受人承担，导致成本高企。
越秀区爱群荟景湾住宅
坐落：越秀区沿江西路143号之二爱群荟景湾四季公馆住宅
房屋用途：住宅
使用情况：交吉
建筑面积：01户型约370㎡；02户型约340㎡
户型：01户型三房两厅+工人套房；02户型四房两厅+工人套房
电梯情况：三梯两户（智能梯控）
土地使用年限：70年（从2007年05月25日起）
对口学位：旧部前小学（省一级学校）
住宅户型图：
越秀区爱群荟景湾公寓
坐落：越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾半岛公馆公寓
房屋用途：办公（设计为高端公寓，可明火）
使用情况：交吉
建筑面积：01户型约340㎡；02户型约370㎡户型：01户型四房两厅+工人套房；02户型三房两厅+工人套房
电梯情况：三梯两户（智能梯控）
土地使用年限：50年（从2007年05月25日起）
公寓户型图：
拍卖链接：
https://paimai.jd.com/310605706
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之二（爱群荟景湾）4401房
https://paimai.jd.com/310605932
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之二（爱群荟景湾）3301房
https://paimai.jd.com/310606027
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之二（爱群荟景湾）3302房
https://paimai.jd.com/310129742
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之二（爱群荟景湾）3701房
https://paimai.jd.com/310606646
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之二（爱群荟景湾）3702房
https://paimai.jd.com/310607223
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之二（爱群荟景湾）3901房
05.29挂牌，06.14-06.15竞价（21套五拍，4套四拍）：
https://paimai.jd.com/310749471
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）902房
https://paimai.jd.com/310749462
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）802房
https://paimai.jd.com/310749452
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）3802房
https://paimai.jd.com/310749447
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）3801房
https://paimai.jd.com/310749441
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）3701房
https://paimai.jd.com/310749432
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）3202房
https://paimai.jd.com/310749425
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）2902房
https://paimai.jd.com/310749416
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）2802房
https://paimai.jd.com/310749410
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）2702房
https://paimai.jd.com/310749394
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）2701房
https://paimai.jd.com/310749386
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）2602房
https://paimai.jd.com/310749154
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1802房
https://paimai.jd.com/310749214
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）2002房
https://paimai.jd.com/310749101
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1702房
https://paimai.jd.com/310749024
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1502房
https://paimai.jd.com/310748990
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1402房
https://paimai.jd.com/310748984
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1302房
https://paimai.jd.com/310748979
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1102房
https://paimai.jd.com/310748975
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1002房
https://paimai.jd.com/310748958
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）4701房
https://paimai.jd.com/310749254
【第5次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）2402房
https://paimai.jd.com/310749519
【第4次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）3201房
https://paimai.jd.com/310749503
【第4次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）3001房
https://paimai.jd.com/310749493
【第4次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）2502房
https://paimai.jd.com/310749476
【第4次拍卖】广州市越秀区沿江西路143号之二（爱群荟景湾）1301房
个人观点觉得本次广州市景兴房地产开发有限公司破产资产批量拍卖折射出几个问题：
1、本次无论金融化债规模及数量都开始达到一个历史高点，这类开发商豪宅批量破产拍卖，放在以前是不可能出现在一线城市，甚至像本次破产拍卖的批量资产开发商愿意捂盘15年，每年巨额的融资成本利息都没有任何动摇其对外出售的想法；
2、开发商批量资产开始暴雷后进入法院司法拍卖，特别是一线城市核心区的豪宅，无论是吸睛能力还是价格透明成交，市场传导的力量会逐级传遍到其他普通住宅，对于整个市场接受能力以及消化能力都是巨大考验，由原来通过一手二手买入房产的时代开始过渡到通过法拍或者破产拍卖渠道买入资产；
3、对比深圳这几年南山区宝能城花园234套住宅批量司法拍卖，以及半岛城邦批量豪宅拍卖成交情况，本领核心城市核心区域开发商名下批量资产因为经济周期下行，开始批量通过法院或者破产拍卖流入豪宅住房市场，个人感觉明显同样作为一线城市近邻在不良资产拍卖及破产这个领域深圳客户市场化接受程度还是明显强过广州。
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