2025 年 9 月以来，三四线城市楼市迎来 “去库存新政密集期”。全国超 80 个三四线城市出台公积金贷款额度上调政策，部分城市额度翻倍；20 余城推出返乡置业补贴，最高补贴达 5 万元；首付比例最低降至 15%，商贷利率普遍跌破 3.0%。政策红利下，2025 年国庆黄金周，三四线城市返乡置业成交占比达 62%，较去年同期提升 18 个百分点。但矛盾的是，部分县城房价仍跌回 5000 元 /㎡，库存去化周期仍高达 30 个月。这场 “政策红包” 与 “库存压力” 的博弈中，返乡置业潮能否真正激活三四线楼市？年轻人该选择回县城买房还是坚守大城市？
一、去库存新政 “组合拳”：公积金 + 补贴 + 低利率，力度空前2025 年 9-11 月，三四线城市去库存政策持续加码，形成 “公积金放宽 + 购房补贴 + 利率优惠” 的三重利好。9 月 1 日，住建部联合央行、财政部发布《关于进一步支持三四线城市去库存的通知》，明确支持三四线城市上调公积金贷款额度，放宽异地贷款限制，鼓励地方政府出台购房补贴政策。
截至 11 月 10 日，全国已有 83 个三四线城市上调公积金贷款额度。其中，江苏盐城、山东临沂、河南洛阳等城市将首套房公积金贷款额度从 40 万上调至 80 万，直接翻倍；安徽阜阳、湖北宜昌等城市取消公积金贷款额度与账户余额挂钩的限制，最高可贷 60 万；浙江衢州、福建漳州等城市放宽公积金异地贷款政策，允许全国范围内的公积金缴存职工在本地贷款买房。
购房补贴方面，20 余城推出针对性政策。江西赣州对返乡置业者给予最高 5 万元购房补贴，要求购房者在本地就业或创业；湖南衡阳对购买 90㎡以下刚需房的购房者补贴 1.5 万元，购买改善房的补贴 2 万元；广东湛江对本科及以上学历的返乡人才，额外给予 3 万元购房补贴。此外，部分城市还推出契税补贴政策，江西上饶、广西玉林等城市对购房人给予契税全额返还。
利率方面，三四线城市房贷利率已降至历史低位。数据显示，截至 11 月 15 日，全国三四线城市首套房商贷利率平均为 2.98%，较 2024 年下降 0.52 个百分点；二套房商贷利率平均为 3.45%，下降 0.48 个百分点。部分城市甚至出现 “利率倒挂”，河南新乡、山东菏泽等城市首套房商贷利率低至 2.85%，低于公积金贷款利率（3.1%）。
二、返乡置业潮来袭：成交占比超 60%，但需求结构生变政策红利直接带动返乡置业需求释放。58 安居客发布的《2025 年三四线城市返乡置业报告》显示，2025 年国庆黄金周，三四线城市商品房成交套数同比增长 45%，其中返乡置业成交占比达 62%，较 2024 年同期的 44% 提升 18 个百分点。11 月上旬，返乡置业成交占比进一步提升至 65%，成为三四线城市楼市的主要购买力。
从需求结构来看，返乡置业呈现三大新变化。一是刚需为主，改善崛起。数据显示，返乡置业者中，首次购房占比达 58%，主要购买 90㎡以下刚需房；改善型购房占比提升至 32%，较去年同期上涨 10 个百分点，120-144㎡的改善房成为热门选择。“之前返乡买房主要是为了结婚或给父母养老，现在很多人是因为县城教育医疗配套升级，想改善居住品质。” 江西赣州某房产中介负责人表示。
二是偏爱二手房。2025 年 11 月，三四线城市二手房成交占比达 38%，较去年同期提升 12 个百分点。返乡置业者之所以青睐二手房，主要原因是二手房 “即买即住”，无需等待交付，且配套成熟、户型实用。湖南衡阳某二手房门店数据显示，11 月成交的返乡置业单中，70% 选择二手房，尤其是房龄 5 年以内的次新房。
三是人才购房需求增长。随着三四线城市 “抢人” 政策升级，本科及以上学历的返乡人才购房占比达 15%，较去年同期提升 8 个百分点。广东湛江某楼盘销售人员表示：“我们项目 11 月成交的 20 套房源中，有 5 套是返乡创业的大学生购买的，他们不仅能享受 5 万元购房补贴，还能申请创业扶持资金，购房压力相对较小。”
三、库存压力仍存：部分县城房价跌回 5000，分化格局明显尽管返乡置业潮来袭，但三四线城市库存压力并未完全缓解，楼市分化格局进一步加剧。国家统计局数据显示，截至 2025 年 10 月末，全国三四线城市商品房待售面积达 3.89 亿平方米，去化周期约 26 个月，较 2024 年末的 28 个月略有缩短，但仍远高于 12-18 个月的合理区间。
从城市层级来看，三线城市表现优于四线城市和县城。2025 年 11 月，三线城市商品房成交均价为 7800 元 /㎡，较 9 月微涨 1.2%；四线城市成交均价为 6200 元 /㎡，与 9 月持平；县城成交均价为 5100 元 /㎡，较 9 月下跌 0.8%，部分人口流出严重的县城，房价甚至跌回 5000 元 /㎡以下。
分化的核心原因是人口流动和产业支撑。人口净流入、产业基础较好的三线城市，如江苏常州、浙江嘉兴、广东中山等，库存去化周期已缩短至 18 个月以内，房价保持稳定；而人口净流出、产业薄弱的四线城市和县城，如河南周口、安徽宿州、四川达州等部分县城，库存去化周期仍高达 30-40 个月，房价持续回调。
“我们县城的楼盘很多都是 2018-2020 年开发的，当时规划了很多刚需盘，但近几年年轻人都去外地打工了，房子卖不出去。现在虽然有购房补贴，但很多人还是觉得在外地工作，回县城买房不实用。” 河南周口某县城楼盘销售经理无奈表示。数据显示，2025 年 11 月，该县城商品房成交套数仅为 32 套，而待售套数达 1200 套，去化周期长达 45 个月。
四、购房建议：返乡置业需避开三大陷阱，选对城市是关键对于计划返乡置业的购房者，业内专家提醒，需理性看待政策红利，避开三大陷阱，选对城市和房源至关重要。
第一，避开人口净流出的县城。人口是楼市的基础，长期人口净流出的县城，房产需求会持续萎缩，即使当前房价较低，未来也可能面临 “卖不掉、租不出” 的困境。建议优先选择人口净流入、产业基础较好的三线城市，或邻近大城市的卫星县城，如上海周边的嘉善、苏州周边的昆山、广州周边的清远等，这些城市受大城市辐射，人口和需求相对稳定。
第二，优先选择配套成熟的房源。返乡置业者大多关注教育、医疗、交通等配套，建议选择县城核心区域或三线城市主城区的房源，这些区域配套成熟，流动性强。避免购买远郊或新区的房源，这些区域配套不完善，去化难度大，未来升值空间有限。
第三，警惕小开发商的 “低价盘”。当前房地产市场仍存在部分中小开发商资金链紧张的情况，低价盘可能存在交付风险。建议优先选择央企、国企或品牌房企开发的项目，这些项目资金实力强，交付有保障，且物业品质较高，未来二手房流动性更好。
此外，返乡置业者还需结合自身实际需求决策。如果是为了结婚、给父母养老或长期返乡发展，可适时入手；如果只是单纯投资，需谨慎考虑，当前三四线城市房产投资回报率较低，且流动性较差，盲目投资可能面临亏损风险。
2025 年三四线城市的去库存新政，本质是通过政策红利激活刚性和改善性购房需求，推动楼市向健康发展转型。返乡置业潮的到来，为部分三四线城市注入了活力，但库存压力和城市分化仍不容忽视。对于年轻人而言，返乡置业不仅是一次购房决策，更是一次人生规划的选择 —— 是回到配套日益完善的县城享受安稳生活，还是坚守大城市追求更多机会？无论选择如何，都应基于自身需求和城市发展潜力，理性决策。你是否计划返乡置业？你更看好三四线城市还是县城的楼市？欢迎留言分享你的观点。
