内环内的地段一定比内环外强吗？ 老闸北内环的不夜城北广场，也是一个经典的反例了。 放在十几二十年前，是上海人避之不及的地方。火车站附近流动人口众多，脏乱差的典型。太阳山路这边（现在的中海万锦城）是上海的地下贸易中心，销赃贩X的窝点。 随着经济水平的不断改善、闸北并入老静安之后的大力整治，北广场的街道已经焕然一新。 （📷见图4） 芷江西路上的五月花及一排底商相当热闹，还开出了金融街商场： （📷图5） 现在，也就是一些老闸北还记着这片土地的往事。 【内环内】逐渐成为中介和开发商宣传的卖点。 不过，北广场这边的楼盘，或多或少都有些问题。 五月花都荟豪庭几乎没有小区环境，密度较高，南侧楼栋达到38层（塔楼3梯8户），车位也不太充足，人车未分流。 中海万锦城则是中海在上海的“杰作”之一： （📷图6） 外立面已数次脱落。 中字头的发挥一向很稳定，紫御、寰宇天下、臻如府、汇德里都遇到了类似的问题。 中海万锦城2房梯户比（2梯4户）、得房率一般，反倒是4房比较好： （📷图7） 只可惜，北广场这个地方，仅有的卖点就是离市中心近一些，不太有4房的购房需求。 金融街融府是北广场综合最优的小区： （📷图8） 得房率相对近期的新房较高，低层还有赠送面积：（📷图9） 然而，这小区的硬伤也很明显——南边直接对着高铁，东侧是恒丰路桥： （📷图10） 步行出门不方便，走到中山北路1号线站较远。3/4号线是鸡肋，走到南广场的火车站1号线还得穿过很长的地下通道。 如今，连北广场的新房（越秀静安天玥）都要价到12.1万/㎡，而北广场次新房金融街融府近期的成交价稳定在11万/㎡： （📷图11） 不禁令人感叹，内环内又将诞生一个买入即破发的新房项目。 令人细思极恐的是，越秀静安天玥已经算是一个适中性价比的新房。 除了最北侧一栋紧邻高架（价格估计有折扣），没有太多的硬伤。地铁口50米，对口学校就在楼下。 设计图与中兴路的越秀静安悦差不多： （📷图12） 这个盘至少要好过高架对面的静安玺悦，以及单价、总价相近的海上清和玺。 即便如此，越秀静安天玥也摆脱不了破发的命运。总价1400-1700万的内环品质次新竞品就有一大堆了。 通过这个新房项目，买房人可以认清楚一些事实： 内环内性价比适中的新房，也是会破发的； 郊区所有新房都会破发； 或许只有一些老地皮、旧改地块，定价又相对地段偏低的新房，才能勉强保本。