所谓资产泡沫，指的就是短期供需失衡，导致资产的价格暂时高于其真实价值。 （📷见图2） 本篇文章，我将系统性地盘点一下，为什么会形成这些泡沫？目前上海哪些方位还有比较明显的泡沫？ 01. 新上海人一路向南 在新上海人购房群体里，房产自媒体的影响力非常大，大部分号的观点都趋同，进一步加强了买房者偏好的一致性。 所以，自媒体喜欢推荐的一些板块，就容易产生泡沫，新上海人超买。 目前，Buff叠得最满的就是徐汇南部滨江区域——热点行政区、一江一河规划、徐汇滨江IP、学区概念、新房多。 从徐汇滨江开始，一路往南到长桥、华泾、梅陇，连带着各方面都不怎么样的华理、植物园、南站甚至挨着华泾的闵行梅陇，都火起来了。 小克勒每天在私信、评论区应对几十上百组咨询。南徐汇这一整片，咨询的量是异常地高。 不过，新上海人最需要的是就业通勤。徐汇滨江这一路往南，再加上对岸的前滩，就业机会并没有特别多。 我问下来大家的工作地点，还是在陆家嘴、张江的比较多。照道理讲昨天文章介绍的《江浦公园》会更适合通勤，贴着外环的海上清和玺，定价已经持平不久前金隅外滩东岸。 其实，新上海人超买造成的泡沫，就像一阵风一样，前两年的趋势还是一路向西（大虹桥）。如果没有什么实质内容来支撑房价的话，泡泡吹爆掉是很容易的。 02. 下只角房价逆袭核心区 老上海人购买力占主导的浦西城区，很多原先在下只角区域的老房子，房价居然持平、逆袭核心区了？！ 比如杨浦区一些老房子，价格卖得是真不便宜： （📷见图3） 房价比中央活动区一些品质更优的老房子还贵了，地段大幅落后： （📷见图4） 还有一些楼梯房也卖到了六七百万： （📷见图5） 工农四村，地段已经偏到上海西伯利亚的中原了。 反观老外街这边的外销电梯房，差不多总价，面积 x 150%： （📷见图6） 熟悉的朋友们，应该已经发现槽点了： 杨浦区是原住民财富比较薄弱的一个区；长宁区是平均最有钱的一个行政区。 金虹桥即闵行虹桥镇，上海各镇的民富程度，虹桥镇说第二，没人敢说第一。 怎么富区房价反而比穷区便宜？ 首先新上海人有点实力的，都不太接受老房子。老房子主要靠本地购买力接盘。 像虹桥镇那边，动迁户分到的都是古北中央公园、古北尚郡这些，没人再去买华光花园这种老外销房了，需求端就出现真空。 反观杨浦，原先大家的房子都不怎么样，香阁丽苑、新凤城这种商品房，在本地的生态圈里面，还在置换链条上端。