最近一段时间，主流媒体都在为房地产造势，楼市回暖的字眼，出现的频率非常高。
上海回暖，北京回暖，广州回暖，深圳回暖，杭州回暖，不绝于耳。
那么，市场真如媒体报道的那样，要筑底回暖了吗？
从最近的数据来看，不可否认，主流城市的新房与二手房成交量都有所起色。
然而，从数据端来看，也就上海称得上火热，其他城市乍暖还寒。
上海方面，是这一轮小高潮的领头羊，火热程度最甚。
新“沪七条”实施一个月，上海一、二手住房累计成交217万平方米（2.57万套），比去年春节后同期增加11%。
中指院数据显示，3月二手商品房成交超3万套，创近五年新高，3月二手房量价齐升。
若冲破3万套，则将达到2021年同期最高水平。
北京方面，2026年前两个月，北京二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年1～2月平均网签规模（2.1万套）两千余套。
根据北京市住建委数据，2026年3月1日至30日，北京二手房累计成交18464套。同比去年同期，增长3%。
虽然数据还不错，但北京的火热程度明显不如上海。
深圳方面，媒体早就扬言预测3月份新房+二手房成交要超万套。
但事实上并没有想象的那般火热。
3月深圳新房+二手房共网签7898套，数据呈现并非如传言那般，这一水平与2024年四季度的火热，相差甚远。
其中新房网签2827套，仍在底部，并无亮点。
二手房网签5071套，冲破了荣枯线，但也并没有传言中的那般火热。
广州方面，截至3月20日，全市二手房成交已狂飙至7471套，按此节奏全月有望冲破1.3万套。
这一预测成交量，也谈不上什么大涨。
杭州方面，钱江晚报披露，截至3月29日，3月杭州市区二手房成交量在7000套左右，如果接下来两天成交冲量的话，预计3月杭州二手房成交量有望冲击8000套。
8000套，好于普通月份，但也并没有太大意外。
02 | 成交量见底临近总结来看，四大一线城市3月份成交量都有所起色，但除了上海之外，都谈不上什么大惊喜。
3月份成交量起势背后，其实和往年一样，都是在教育需求之下推动的一波小高潮。
因为历年来5月份之前都是“上学季”，对有学区需求的群体来说最近是交易窗口期，造成了每年三四月份的成交量都会有一波小高峰，业界俗称小阳春。
过去四年都是如此，2021年三季度之后，地产销售一再下行，每年“小阳春”都难以为市场提供足够动力。
这一轮，窃以为，不外如是。
积极信号是有的，但就此预判市场底出现，就有点操之过急。
以上海来说，去年的小阳春也如火如荼，但全年新房成交量仍在下跌。
上海统计局披露的数据显示，2025全年新建商品房销售面积1579.85万平方米，同比下降4.6%。其中住宅销售面积1224.93万平方米，下降9.7%。
当然，上海去年的二手房成交量大放异彩。全年成交量25.5万套，创过去四年来新高。
但国家统计局披露的数据显示，去年上海二手房同比下跌6.1%。
量涨价跌，意味着市场仍在降价跑量。
深圳亦是如此。
乐有家披露的数据显示，2025年，深圳新房成交量37839套，相比于2024年减少了1万多套。
新房成交均价跌至5.31万元/平方米。
二手房成交量同样创下近年来新高，成交了69773套，但全年均价则正式跌破6万元，进入“5”字打头时代。
综合来看，全国房地产经历了四年调整，成交量，差不多要见底了，但价格低，仍未可知。
2025年房地产进入了新一轮大调整当中，房贷、商品房成交面积、商品房成交额、房价均如此。
1，房贷创新低。
央行披露：
2025年，住户贷款增加4417亿元，其中，短期贷款减少8351亿元，中长期贷款增加1.28万亿元。
短期贷款主要指消费贷，如买车等，中长期贷款主要指房贷。
可以看到，短期贷款不仅没有增加，反而在减少。而反映房贷的中长期贷款仅增加1.28万亿，相较于2024年的2.25万亿，又出现了大跳水。
这意味着，当下大家整体贷款意愿非常弱。
2，商品房跌入“双8”。
2025全年商品房成交数据跌破“双9”，进入“双8”，也即商品房销售额跌破9万亿，商品房销售面积跌破9亿平方米。
国家统计局披露：
2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。
3，70个大中城市全面下降。
国家统计局披露的去年全年70个大中城市房价数据显示，70个大中城市二手房价格环比同比均全线下跌。
其中徐州跌幅第一，且是唯一一个两位数下跌的城市。
西安、武汉、郑州、北京、南京、扬州、唐山、常德、广州跌幅位居前十。
理论上乐观预测“双8”，可能就是销量的底，不乐观的话，也最多跌至“双7”。
毕竟，房子折旧带来的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要与当下的销量持平。
但决定价格见底的条件，依然没有。
03 | 价格低，仍未可知本号不断强调过，要快速实现价格平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
而就目前全球格局以及国内大环境来看，经济回暖仍任重道远。
美以伊战争带来的全球输入性通胀，对全球经济的影响具有一定的滞后性，这一影响会在二季度明显显现。
除此之外，影响楼市基本盘的人口数据，也不甚好看。
国家统计局披露：
全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰；死亡人口1131万人，人口死亡率为8.04‰；人口自然增长率为-2.41‰。
792万新生儿，直接跌破了800万，创下新低。
少子化之下，全国人口于2021年见顶，2022年开始减少，当年减少了85万人，2023年加速减少，减少了208万人。2024年减少139万人，2025年减少339万人。
与此同时，城镇化率已经从2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。
这意味着两个关键变化：
一是新增住房需求在逐渐减少；
二是住房需求的主体，从首次购房转向改善型住房与存量置换。
住房需求结构变化的结果，就是房地产市场从过去的“规模扩张”，进入到存量博弈阶段。
再次，从金融体系看，房地产去杠杆仍在继续。
根据中国人民银行数据，2020年末中国房地产贷款余额曾达到49.6万亿元，占金融机构各项贷款的比例超过28%。
而近几年这一比例持续下降。房地产贷款增速已经降至个位数，按揭贷款增长明显放缓。
这意味着金融体系正在主动降低对房地产的依赖。
当人口红利见顶、金融杠杆下降、政策重心转移三者叠加时，房地产市场的运行逻辑就会发生根本变化。
未来的房价走势，大概率会呈现“三个分化”。
第一，城市分化。
人口仍在流入的一线城市和少数强二线城市，房价会逐步趋稳。原因很简单，人口仍然是房地产最核心的支撑。
根据国家统计局数据，2024年人口净流入规模较大的城市主要集中在中心城市。
这些城市的住房需求不会消失，只是增速放缓。
但人口持续流出的三四线城市，房价下行趋势很难逆转。因为房地产最根本的逻辑就是人口决定需求。
第二，新房与二手房分化。
未来房地产市场的主战场会从新房转向二手房。
中国住房存量已经非常庞大。住建部数据显示，中国城镇住房存量已经超过300亿平方米。
在这种情况下，新房市场的规模必然逐渐缩小，而二手房交易比重会持续上升。
发达国家普遍如此，比如美国二手房成交量长期占住宅交易的80%以上。
中国未来大概率也会向这一结构靠拢。
第三，价格走势分化。
未来房价整体走势大概率是：
核心城市横盘或温和上涨，普通城市长期缓慢下行。
这也是成熟房地产市场的常态。
日本在经历房地产泡沫破裂之后，东京核心区房价最终重新上涨，而大量地方城市房价却长期下跌。
中国未来的房地产市场，大概率也会走向类似结构。
因此，从更长周期来看，中国房地产不会崩塌，但也很难再重回过去的黄金时代。
房地产正在从“经济发动机”，逐步变成一个普通的民生行业。
换句话说，房地产不会消失，但房地产时代已经结束。
这一点，最好的证据就是，越来越多的地方“住建局”已经改成了“住更局”。
一字之变，是一个时代的结束，是另一个时代的开启。