深度测评之保利屏西天悦

⏳2023年11月18日，保利历经113轮鏖战，力压国贸，以25.42亿竞得2023-41号屏西小区旧改出让地块二（备案名屏湖公馆），楼面价28677元/㎡。这一价格也超越保利天悦二期27998元/㎡楼面价，刷新片区新高。 接下来以7.04亿竞得2023-42号屏西小区旧改出让地块四（备案名屏悦公馆），楼面价23962元/㎡。 一共是两个纯商品房地块，天悦三期的位置略优于二期，略差于一期。是保利在省府圈开发的第三个楼盘。（图2） 🌈项目基本信息 楼面价： 28677元/㎡（大） 23962元/㎡（小） 规模：49.8亩（大）17.63亩（小） 容积率：2.67（大）2.5（小） 绿化率：30% 户数：13栋480户（大） 6栋177户（小） 面积：141-165-169-188-240（精装修大地块） 135-149-182（毛坯小地块） 物业：保利物业5元/m² 交房：大地块预计26年12月，小地块预计26年6月 🌍配套 🚗交通：紧邻二环，无地铁 🍺商业：福州Aone公园，恒力博纳广场以及周边社区底商，无大型商业配套 📗书包：周边比较近的是屏西小学，对口铜盘中，具体等交付划片 🏢公建配套：步行可到西湖 📷面积分布 小地块总177户 135共59套 占33.33% 149共58套 占32.76% 182共60套 占33.89% 面积分布平均 大地块总共402户 141共64套 占15.92% 165共56套 占13.93% 169共84套 占20.89% 188共138套 占34.32% 240共60套 占14.92% 169 188占主力户型 ❌先说缺点： 1.周边离地铁比较远，且没大型到商业综合配套 2.小地块离高架桥比较近，有噪音粉尘的影响 3.小地块的地块不大，总共就6栋楼，基本大型社区配套都在大地块，预计135，146还能去化，182这个总价段如果价格不是很便宜，预计比较难去化 ✅再说优点 1.靠近西湖，省府圈，人文气息浓厚 2.得益于新规设计，得房率基本在90%以上，真金白银买实用面积 3.社区大地块配建全明采光25m×9m超大恒温泳池，下沉式会所。棋牌室，健身房，雪茄厅，茶室一应俱全。公区设计眼前一亮 4.项目采用小高层和洋房高低配的设计，大部分楼层采光都挺好 5.目前大地块是改善楼盘中少数周边没有不利因素，且地块大的项目 ⏩跑盘感想 1.目前屏西天悦大地块141洋房基本无，市区改善项目，但凡不利因素少，设计合理，还是不愁卖 2.天悦三期整体的会所还有精装修标准算福州做的比较好的了 3.土拍113轮鏖战，28677的楼面价再到现在市区部分项目开始国企兜底，或者底价拿下，改善市场也在慢慢回归理性。拼产品，拼价格