不讲武德

去年10月，招商云璟揽阅在通州核心区梨园板块成交的地块引发了广泛关注， 前几天刚拿到预售证。项目在案场异常火爆，吸引了大量买家和观望者。 没想到的是，北京公布的2025年第二轮住宅用地清单将云璟揽阅的“最后一块住宅用地”优势直接打破，西侧的6007地块将转为住宅用地，给云璟揽阅带来了意外竞争。 [清单R]云璟揽阅的产品定位清晰，适合刚需购房者。 项目总建筑面积3.47万平方米，367户，户型涵盖79-128平的小三居，功能性强，设计上注重实用性。项目距离地铁梨园站仅500米，交通十分便利。周边设施齐全，商业、教育和医疗配套成熟，特别适合有生活便利需求的家庭。 [刀R] 项目面临的新竞争 尽管云璟揽阅自身优点明显，但随着6007地块的加入，项目独特性的价值受到了冲击。该地块将出让不超过300套住宅，且容积率较低，舒适度较高，有可能吸引更多刚需买家和改善型买家的关注。 [请友好R] 梨园板块价值分析 梨园作为通州城市副中心的核心区域，区域定位较为清晰，且不太可能大幅上探。这个板块主要面向的是1号线和刚需购房者，且过去几年新供应大多集中在120平以下的小户型，适合家庭的需求较少。 从板块过去几年的供地情况来看，除了颐瑞府这类改善型大户型项目外，大多数项目还是偏向刚需和小户型，板块的改善属性尚需验证。项目价格大多集中在5.6-6.2万/平，云璟揽阅预计价格会保持在此范围，但由于周边二手房价格约在3.5-4.2万/平之间，新房与二手房之间的差价较大，可能会存在一定的互相冲击。 [打卡R]总结 从价值来看，梨园作为城市副中心，虽然短期内房价难有大幅上涨，但整体配套和未来发展潜力仍然值得期待。对于首套刚需购房者，云璟揽阅仍然是一个不错的选择，尤其是在“双限购”政策取消、非京籍购房门槛降低的情况下。 然而，随着新地块的推出，竞争愈加激烈，建议有购房计划的朋友等新地块的公示，再作决策。