财经视角拆解“李嘉诚成都囤地 16 年”事件 先用一句话总结： 李嘉诚用 16 年时间，将一块荒地炒成金融城“地王”，赚走 38 亿；成都政府用一纸禁令，宣告“囤地躺赚”时代终结。这场博弈没有输赢，只有市场规则的重构——资本可以逐利，但不能以透支城市未来为代价。 再说说细节： 1. 低买高卖：教科书级土地套利 2004 年，李嘉诚旗下和记黄埔以 21.35 亿元拿下成都金融城 1036 亩地块，楼面价仅 1030 元/㎡。彼时金融城尚处规划阶段，土地价值被严重低估。而到 2020 年，该区域楼面价已飙升至 2 万元/㎡，16 年土地增值近 20 倍，远超同期成都房价涨幅。 核心操作： 分期开发拖延：原定 8 期开发仅完成 5 期，剩余 6750 套房源待售，通过“技术性施工问题”延缓进度； 抵押套现放大杠杆：2006 年将未开发土地抵押给三大行，贷款 26.21 亿元（超过拿地成本 21.35 亿），实现“空手套白狼”。 2. 监管重拳：精准狙击资本空转 2020 年 7 月，和记黄埔以 78.47 亿元将项目转售禹洲集团，净赚 38 亿港元。两个月后，成都高新区财政金融局祭出杀手锏：禁止区内金融机构向和记黄埔提供融资、贷款及重组支持，直接切断其后续资金链。 政策逻辑： 传统“罚款”对港资囤地模式威慑不足，直接断贷相当于冻结资本流动性； 瞄准交易敏感期（项目已出售但未交割），防止接盘方继续套用杠杆。 3. 资本离场：套现逻辑与代价 暴利退出：通过土地增值+股权转让，李嘉诚最终净赚约 34.5 亿元，年化收益率超 15%； 区域发展代价：项目拖延导致金融城配套滞后，商业、交通、教育资源长期缺失，间接损失难以估量； 接盘者困境：禹洲集团接手后因政府限价政策，无法实现高溢价销售，被迫精装修升级，资金回笼周期拉长。 4. 案例启示：房地产市场监管范式升级 从“罚单”到“断血”：成都首次将金融工具（限制融资）与土地监管结合，提高违规成本； 狙击“时间套利”：明确土地开发周期上限，倒逼企业加速周转； 资本社会责任化：官媒定性李嘉诚模式“肥己误国”，重塑“资本须让渡公共利益”的价值观。＃李嘉诚与成都 成都楼市纵横谈
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