济南楼市迭代，是机会！

[草莓R]从热烈无限的大高层，到开始追求产品户型与小高，又到追求整体品质和颜值（会所、外立面、园林大门），再到追求顶级工艺干挂➕玻璃幕墙，济南楼市这几年产品迭代的速度之快，让很多人蒙圈了，本文总结本质影响。 [一R]先看上一代产品，普通内部配置，中规中矩的大门，朴素的绿化，别扭又不纯粹的产品与户型，真石漆的外立面，结果就是快速衰老的容颜，这里外立面是最突出的部分，颜值寿命持久度太低，这就是济南二手市场的基本面。 [二R]正是因为这些基本面，才有了位置相对一般的土地，做更高价位新房的机会，比如科技城、高新北、长岭山，位置都不如经十路和旅游路，但是新房价位远远高于绝大多数二手，改善正式的迭代，是从4年前的仁恒奥体开始，保利臻誉开启高潮！ [三R]看新房情况：以壹号院和尊御府为例子，豪华的大门、超大的下沉庭院会所、富有特色的楼栋布局、内部空间优质设计、干挂石材或者铝板➕玻璃幕墙，北方气候条件下的顶级户型，超高总价的圈层筛选等等，一批工艺高级、设计合理、视觉冲击力强同时总价高的房子进入主流赛道。 [玫瑰R]一个房子因何而高贵，总结为一句话，地段价值决定底线，可以反应为租金，核心位置老破小降到一定价位卖就没有意义了，前提是不是急缺钱的。品质（主要是视觉冲击）决定上限。 [草莓R]最大的本质为：两个寿命（颜值寿命和建筑寿命），就比如一个人也是围绕着这两个寿命展开的客观的生命旅程。对于建筑寿命来说，钢筋水泥混凝土结构决定的，不出特殊情况区别不大。因为无法展示所以都会选择符合安全规范的最低成本，于是乎颜值寿命决定了区别。总结为一句话：客观规律决定了任何一个房子都必然价值归零，但是颜值寿命决定了其巅峰维持多久！ [玫瑰R]基于以上观点得出来一个结论：在土地存量极为有限的情况下，在财富分配结构固化和人口扩容速度的减弱下，产品迭代本质是把不同预算段中的高购买力客户抽离。 [玫瑰R]于是乎必然造成二手社区，如果品质顶不住，逐渐开始滑档，朝着金字塔底部方向走，必然需要迎合总价逻辑，而不是看单价卖多少！滑档意味着脱离正常的房价波动规律。 [草莓R]随着时间的推进，这批新房的优势将越拉越大，当然还是在符合客观寿命规律的基础上，一个材料、工艺、设计基本到顶的房子，5年、10年、15年，我认为不人为破坏不会大变样且可修复，比如干挂的外立面。真石漆则不同，开裂、掉漆、脱落，不可控且无法局部修复，衰老速度将越来越快！济南买房