旧人物新故事。

企查查提示：2025年8月21日，福州华辰房地产有限公司发生董监事高管备案变更，监事魏传瑞退出。

至此，一代闽商大佬魏传瑞，在华辰地产的商业履历被一键抹平，与华辰地产实现面上的完全脱钩。

直白点说就是，至少从明面上看，华辰地产的缔造者魏传瑞，不再担任华辰地产任何职务，与华辰地产再无瓜葛。

须知晓，福州城商业地产，也曾数一数二数华辰。

“说商道市”这一期，闽系初代顶流，“福清哥”魏传瑞与两个华辰地产，最后的三栋大楼的故事序幕就此拉开。

此前，“说商道市”也曾带一众看官“领略”：华辰地产魏传瑞的3副面孔：初代顶流、失节大佬、父女反目。

NO.1｜“魏大胆”的故梦春风得意马蹄疾，福州城也曾数一数二

19年前（2006年9月12日），不大不小的福州城发生了件大事：魏传瑞创立及掌舵下的华辰地产，以9.7亿拍得福州单幅土地最高价新地王——君临香格里二期。

还是在这一年，11月9日，华辰地产又以17.32亿的总成交价，一举将代表福州城市形象的茶亭街一期改造项目三宗9幅地块收入囊中。

事实上，自2001年荣归故里并创立华辰地产以来，魏传瑞便以高价和谋略，如坐火箭般蹿升，拥有了福州最大体量的商业地产项目。

恍惚间，许是连魏传瑞本人都有了些许春风得意马蹄疾，一日看尽闽都花的兴奋与醉意。

福州城N多个君临系，君临闽江、君临东城、君临天华、君临香格里、君临盛世茶亭……至今仍在提醒着800万+福州人魏传瑞及其华辰地产的独有印记。

盛名之下，“魏大胆”的称呼不胫而走。真可谓搅动资本游刃有余、拿地毫不手软的闽系初代顶流。

不过，当命运的齿轮开始转动，“魏大胆”决计没想到：“君临天下”转瞬即逝。

就在“魏大胆”接连拿下君临香格里二期、茶亭街一期改造项目后短短半年时间后，他就被武汉警方刑事拘留（2007年4月26日）。更因被控合同诈骗、非法集资、虚报注册资金、私刻公章等罪名，于2007年6月1日经检察机关批准正式逮捕。

许是膨胀了。

与此同时，关于华辰地产众多银行应付款项未付，高息集资、挪用信贷资金支付土地款的传闻，悄然无声，滋长蔓延开来。

“说商道市”也曾评述：剧本按标准化续写。魏传瑞及其华辰地产，蹿升得有多快，商业帝国坍塌的速度就有多迅猛。

毕竟，故梦。

NO.2｜“笑面虎”的变节总裁秘书上位，华辰地产一变二

而今的华辰地产，多少显得有些内外难斥、是非难解、爱恨难抛。

许多人并不知晓，一代闽商大佬魏传瑞与其原配发妻共同缔造的华辰地产已经分裂为两个阵营：

福建华辰房地产有限公司，董事长（法定代表人）田英。田英即为魏传瑞原配发妻（注：二者并未离婚）。

福州华辰房地产有限公司，也就是前述发生董监事高管备案变更的华辰地产，执行董事兼总经理（法定代表人）王新怡。可靠消息显示，王新怡为魏传瑞再婚妻子林芬的舅舅。

林芬是谁？曾任华辰地产总裁秘书。

▲图自魏传瑞原配发妻田英一方在多平台的实名爆料

但，人们对“秘书”这个词，有时还赋予了别样的深意与内涵。

根据爆料，2014年9月，魏传瑞与其秘书林芬秘密结婚。直到2016年，原配发妻田英方才知晓。据悉，林芬仅比魏传瑞与原配发妻田英所生大女儿年长一岁。

福建华辰地产与福州华辰地产，如此这般，分属两个阵营。一边是原配发妻主导，一边是曾经的总裁秘书主导。

尽管，魏传瑞当下与华辰脱钩，但在“说商道市”看来，福建华辰地产也好，福州华辰地产也罢，“粉碎性分家”，不管分属哪边哪个阵营，都是内外难斥、是非难解，都是创始人（魏传瑞与原配发妻田英）的共同财产。

不过，2025年8月21日，福州华辰地产发生董监事高管备案变更后，王新怡退出，魏传瑞退出，一个名为“俞友贵”的神秘人士变更为董事（法定代表人）、财务负责人。

尽管，福建华辰地产与福州华辰地产也曾是一家。两个华辰地产，注册地址均位于福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，可见一斑。

相同的还有：现如今，两个华辰地产都略落魄。

究竟有多落魄？

企查查上，两个华辰地产都有N多个房屋租赁合同纠纷、商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷等新增开庭公告，似在告诉“说商道市”：

天晓得，鬼知道。

但我们还是可管中窥豹。

福州华辰地产2025年8月1日更新三则新增欠税公告，皆来自国税总局福州市台江区税务局，欠税税种分别为房产税、个人所得税、城镇土地使用税，相对应的欠税余额分别为269万（当前新发生的欠税余额90961.47元）、11.9万（当前新发生的欠税余额3634.20元）、90.4万（当前新发生的欠税余额37835.26元）。

而若把时间轴拉长至半年前：2025年2月10日，国税总局福建省电子税务局发布福州华辰地产欠税公告详情，欠税税种涵盖了个人所得税、企业所得税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、城镇土地使用税、增值税、房产税、营业税等，欠税余额高达3.77亿元（当前新发生的欠税金额3.41亿元）。

毕竟，“阔过”，何至于此？！

“魏大胆”的另一标签即面泛微笑。华辰地产在福州的每一步扩张都勾画与实践于魏绽放的笑容中。有人也因此戏称“魏大胆”为“笑面虎”，脸上挂着笑，面泛微笑的老虎。

但正如同“秘书”有时被赋予的别样深意，“笑面虎”有时同样别具内涵。因为，人们对“笑面虎”的认知，往往还有后半句，“面善心狠”。

能有多狠？

魏传瑞上一次见原配发妻及其所生子女，还是三年多前。

彼时，斗了一场官司。魏传瑞亲手拉亲生二女儿“坐花厅”。

“笑面虎”，逆光而立，谁也看不清他脸上真正的表情。

毕竟，“亲过”，何至于此？！

NO.3｜最后的三栋大楼皆非“自由身”

现如今的华辰地产，究竟还剩下什么？

最后的三栋大楼。

一即前述两个华辰地产注册地华联商厦。

福州城，少许大楼可堪传奇。老福州耳熟能详的华联商厦当居一席。

开业于1985年的华联商厦，为当时福州首座集商场、娱乐、客房、写字楼于一体的综合性商业大楼，楼高15层，建筑面积为2.17万平方米，并与周遭的台江百货大楼等地标，曾经共同代言福州厚积薄发的商业“新生”。

2004年3月，华联商厦被华辰地产以4328万元收归囊中。2010年，华辰地产“斥巨资”开始对华联商厦进行全面内外装饰，以恢复其作为台江区“金外滩”标志性建筑的昔日风采，并正式将华联商厦重新命名为——华辰远祥大厦。

昔年地标，华联商厦今安在？

传奇未能续写。现如今的华辰远祥大厦，泯然众人矣。

终究没能找对人。

二即君临盛世茶亭地块八（茶亭国际项目），位处台江区八一七路与群众路交汇处。

项目地下负2层至5层规划为大型商业中心，曾为居然之家精品主力店，当年曾爆火的新零售企业“盒马鲜生”的福州首店也选址于此。7层至31层为SOHO。地下负三层为地铁茶亭站。

三即君临盛世茶亭地块九(王府城项目)，位处台江区八一七路和工业路交汇处。

尽管，这最后的三栋大楼，所有权人皆为华辰地产，但皆非“自由身”，皆抵押在身。

毕竟，落魄。

NO.4｜华辰超25亿抵押资产“贱卖”迷局12亿债权转让价仅2.8亿

君临盛世茶亭地块八和君临盛世茶亭地块九，故事，同样不遑多让。可谓其苦不堪言，其痛难言停。

▲福州人的茶亭故梦

风起2015年。

公开信息显示，彼时福建华辰地产作为借款方，向中国工商银行福州鼓楼支行分两笔申请贷款，合计金额12亿元，均以华辰旗下君临盛世茶亭项目核心资产作为抵押。

抵押资产规模与估值清晰可查：

第一笔8亿贷款，用于君临盛世茶亭地块九在建工程建设；第二笔4亿贷款，用于偿还福建华辰既有融资及君临盛世茶亭地块八商业综合楼后续建设。

抵押资产涵盖地块九在建项目（总建面36737.74平，2015年评估价21亿+）及地块八商业综合楼、商场配套办公、商铺及车位等，形成覆盖地上地下的完整抵押资产包，合计评估价25亿+。

后续因福建华辰地产经营出现变故，虽偿还部分贷款本金，但未能足额支付利息，工行福州鼓楼支行随即启动司法程序，上述抵押资产进入法院拍卖环节。

然而，这场本应严格遵循法定程序的资产处置，却在后续债权转让中出现诸多“反常操作”。

福州人自不曾忘：君临盛世茶亭地块八商业综合楼曾先后于2024年8月25日、2024年9月19日上架阿里司法拍卖平台，起拍价先后为3.7464亿（根据公告，以评估价格即约5.35亿的70%（七折）进行挂网）、2.9971亿，均流拍。

在绝大多数福州人眼里，这事，此后，再没了消息。

业内实则有无限趋近于真相的传闻，悄然无声，滋长蔓延开来：二次流拍后，工行福州鼓楼支行直接将华辰12亿债权及对应全部抵押资产（如前述，整体评估价超25亿），以及另三户债权本息各几十万的不良债权，打包转让给了中信金融福建分公司，转让价格为2.8196亿元。

但，根据民事执行中拍卖、变卖财产的规定，对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应依法进入变卖环节，若变卖仍未成交，债权人方可申请以物抵债。

在福建华辰地产看来，总结起来就是：工行福州鼓楼支行“跳”过变卖程序，12亿债权2.8亿转让成交，可谓“贱卖”。且估值与成交价相差悬殊，转让价甚至不到评估值的11%，甚至低于单一项抵押资产（君临盛世茶亭地块八商业综合楼）的二次流拍价。

这也意味着君临盛世茶亭地块九(王府城)项目在建项目，近乎随债权“无偿划转”

福建华辰地产坚持，工行福州鼓楼支行在未启动变卖程序的情况下直接转让债权，明显违反处置流程，程序违法可能导致债权转让行为的效力瑕疵。而若无法提供充分证据证明该价格系通过合规评估、市场竞价等方式确定，可能涉嫌“不合理低价转让国有资产”。

NO.5｜迷雾剧场魔幻悬疑剧：超低价接盘，谁才是背后真正买家？

更魔幻的悬疑接踵而至。

国有金融机构处置不良债权，定价应参考资产实际价值、市场行情等因素。作为央企分支机构，中信金融福建分公司完整受让福建华辰地产12亿债权及对应资产后，随即于2025年3月以原价挂牌转让。

零溢价转让？这是未设置任何商业溢价，未谋求合理利润的节奏。

针对后续债权受让方，中信金融福建分公司设置的付款规则不可谓不宽松。譬如：首期仅需支付不低于债权转让价款的45%，剩余款项在《债权转让协议》生效后满24个月内分期付清，且明确“执行回款可冲抵转让款”。

福建华辰地产坚持，这，绝非正常的商业逻辑。完全背离国央企正常经营逻辑，涉嫌为第三方“铺路”。毕竟，正常商业逻辑下，金融资产管理公司收购债权必然追求合理收益。零溢价+长期“垫资”的组合，更符合“利益输送”的特征，而非合规的商业交易。

据其所述，截至2025年8月底，距债权挂牌转让已超5个月，背后真正买家仅支付30%款项，约70%仍由中信金融“垫资”，且未采取催收、补充担保等任何风险防控措施，完全背离国有资产保值增值的基本要求。

与此同时，关于背后真正买家的传闻，似有若无，悄然无声，滋长蔓延开来：

一家名为“福建途腾置业有限公司”的企业，于2025年7月2日（距中信金融申请变更执行人仅一个月）突击成立，种种迹象表明，该公司与这笔债权背后真正买家存在直接关联，目标明确指向“低价承接福建华辰地产抵押资产”。

从时间线上似是可清晰梳理出完整操作链条：低价拿债权，低价接盘，最终实现对华辰地产抵押资产的双重“侵吞”。

终究还是有人盯上了“笑面虎”打下的江山。

这家闽系地产初代顶流的余晖，现在读来，余韵悠长。

NO.6｜时间与少年

多年以后，面对福清老家人，魏传瑞将会回想起同母亲告别的那个遥远的刹那。许那么一瞬间，悠长的一生如同白驹过隙般闪过脑海：

福清三山，有志少年郎，野心不止一点点。

他坚信，世界这么大，野心再大，也一定装得下。

一咬牙，背起包，头也不回，转身离去。

就此走出故乡的视线。

少时离家只身闯荡江湖，香港、宁波、福州，摸爬滚打，在风口踮起脚尖。

那时的TA，并不知晓，少年此去，长风万里。

由此，福州商业地产初代顶流传奇上演。

最引以为豪壮的还得是遥远的拿了好些块地的2001-2006年。

那是无限荣光的华辰年。彼时的福州城商业地产，数一数二数华辰。

岁月如刀。时间是伟大的魔法师，它不会总是如此眷顾一个人。

传奇终难续写。一如前述华联商厦。

1959年生人的少年郎魏传瑞，已至耆年。

都说，五十知天命，六十而耳顺。

何谓耳顺？听得进逆耳之言，詈骂之声也无所谓，无所违碍于心。

耳顺是历经世事后的通透，其底色即心境澄明。

许少年郎也在等那么一个通透的点，与自己和解，与世界和解。

— E N D —

原创不易，感谢赞转评