深度测评之榕发誉湖

⏳ 土拍背景 2022年9月29日，福州榕发以11.94亿拿下东二环宗地2022 - 44号地铁4号线横屿站西侧地块，推广名为「榕发·誉湖」。土拍楼面价19989元/㎡。这也是榕发在东二环片区开发观湖郡、揽湖郡后的又一商品房项目 周边地块情况 保利国贸天琴湖楼面价22644元/m² 榕发揽湖郡楼面价22584元/㎡ 中海叁号院楼面价20088元/㎡ 分析：榕发誉湖的楼面价是里面比较便宜的。从利润角度，也可以说是操盘很成功的一个项目了。时间验证了这两年福州市场，改善还是比刚需更有市场的。不错的楼面价和位置+好的产品设计，往往能名利双收 🌈项目基本信息 楼面价：19989元/㎡ 规模：32亩 容积率：2.8 户数：376户 楼栋规划：8栋，22 - 26F 产品面积：140㎡、160㎡、180㎡ 交房时间：2025年12月毛坯交付 🌍配套 🚗交通：家门口地铁四号线横屿站，开车上化工路或者三环 🍺商业：地铁一站东泰禾购物广场 📗教育：确定书包榕博小学 🏢公建：周边有鹤林、牛岗山、晋安湖公园等生态资源，省儿童医院、市科技馆新馆等也在附近 📷面积分布 140㎡共184套（占48.94%） 160㎡共142套（占37.76%） 180㎡共50套（占13.3%） 分析：项目开盘时间是24年6月30，截止4月16已网签286套，占76.1%，历经9个月，项目月均网签约32套，项目正式步入尾盘。目前项目高区房源基本结束。180和160剩下少量低区靠学校房源，140平7号楼还有剩余一些房源。项目比较早去化的是180，160可以看湖的产品，单价基本到3.8左右，四代+湖景，1+1＞2，价格更贵，卖的更好。小户型主要集中在6和9，开盘早，户型也更好，所以整体好货先拿出来卖，口碑和量起来了，后期去化就轻松了。营销总必须加鸡腿🍗 ❌先说缺点 1. 东侧为前横路高架桥，目前进度也比较快，楼层越高噪音影响越大，且四代不能封窗 2. 南侧是榕博东区学校，对低楼层会有视野以及噪音的一个影响，且学校前面是化工路噪音会有影响 3. 楼间距略短，隐私性会有一点小问题。因为计算楼间距是从墙面到墙面，露台拓出来就会显得略窄了，需要好好做采光模拟（图3） ✅再说优点 1. 露台+湖景，1+1大于2。真正的诗情画意 2. 目前是福州四代窄里面，露台比较大的，可以做到37-107平方。满足多种生活状态的设计 3. 地铁四号线+榕博小+新盘+离湖近+离商场近。是一个非常均衡的楼盘。可以说是“东区榕心映月” 4.ykk系统门窗，对于噪音的缓解效果还是蛮好的