朝外学区的高品质改善盘—博世祥园（下）

[啤酒R] 咱们接着来讲博世祥园。 [火R] 然后是地理位置。博世祥园属于朝阳亚运村板块，位于北四环和北五环之间，地理位置优越，配套成熟。距离15号线安立路地铁站600米，距离8号线奥林匹克公园站也才800多米。附近商业配套丰富，有众多底商、菜市场以及新奥购物中心、飘亮广场等大型商场，生活购物非常方便。博世祥园紧挨着北京中轴线，一路之隔就是鸟巢和奥森公园，配套环境非常优秀。 [气球R] 不过小区最大的优势还是教育配套。博世祥园是朝外学区楼龄最新的房子，可以直接上朝阳外国语九年一贯制的学校，所以博世祥园也是标准的学区房。博世祥园楼下就是朝外的北辰东路学区，对应朝外的三四五年级，平时接送非常方便。 [气球R] 不过博世祥园有比较严重的临街噪音问题，主要是北侧的大屯路和西侧的北辰东路。尤其是大屯路，车流量很大，所以北侧的1号楼会有比较严重的噪音问题，买房时需要特别注意。 [火R] 然后是户型产品。博世祥园的户型普遍不错，得房率也达到了80%以上，并且还有大飘窗和阳台。小区常年出房量少，非常稀缺，不用担心有人砸盘，目前单价10.5万左右。 [气球R] 小区两居室最小的80平，全南户型，客厅有阳台主卧有大飘窗，采光非常好，次卧略微被主卧侧墙遮挡，但问题不大。当前这种户型成交价860万左右。 [气球R] 两居室还有97平南北通透的户型，主卧朝南，有大阳台，次卧和客厅朝北，都有飘窗。当前这种户型成交价980万左右。 [气球R] 三居室是139平的大三居两卫，南北通透，有餐厅有客厅，客厅朝南，非常宽敞，还有个大阳台，卧室全部都有飘窗，采光很好。当前这种户型成交价1400万左右。 [火R] 优点： [一R] 朝外学区，九年一贯制，强教育属性，上学接送方便。 [二R] 小区内部安静，楼龄新，品质高，户型好，物业管理不错，人文素养也很好。是目前朝外学区楼龄最新的小区，具备一定的稀缺属性。小区能买卖的房子不多，所以不用担心有砸盘的，保值属性不错。 [三R] 小区地理位置不错，出行方便，配套成熟，没事还能去奥森遛弯。 [火R] 缺点： [一R] 税费较高，不满五再加经适房的土地出让金，一共多出4%的额外税费，网签价800万的房子那就是多了32万的税费。 [二R] 出房太少，常年就三四套房源挂牌出售，价格也都不便宜。并且有的楼栋临街，会有噪音。 [三R] 学区房，有学区溢价，要承担学区的政策性风险。