【保值分析】莱圳家园近一年房价走势（下）

[火R] 930政策后 vs 930政策前 [气球R] 930出完政策，北京楼市开始整体企稳并出现了一波比较好的行情，优质板块或小区已经开始了价格的小幅回调。这期间价格能上涨的小区，普遍都属于保值能力强的小区，至少是能跟得上大的行情。 [气球R] 930以后莱圳的成交： ① 2024.10.13成交一套74平中间楼层625万的全南两居室，基本和930前最低点的价格一致，应该是政策刚出，效果力度都还在观察中，所以价格还没有变化。 ② 2025.1月和2025.2月接连成交了两套83平全南的两居室，都是中间楼层，成交价分别是670万和677万。排除83平和74平天然的价差，上涨40万左右，涨幅6.5%。 ③ 再看三居室，2025.1月成交的113平南北三居室，低楼层960万。后面2月又成交了一套同户型中楼层的三居，成交价1000万。相比于2024.8月同户型中楼层960万的成交价，也是微涨40万，涨幅4.2%。 [气球R] 930以后莱圳的价格持续回升，涨幅超过5%，基本也算是北京优质小区的平均涨幅。 [火R] 当前最新价格 vs 930后 [气球R] 高点930的药效只持续了半年，2025.3月二手总成交1.9万套后，北京的成交量又开始逐步走低，链家二手周成交跌破1500套，不少小区价格又开始调头继续向下。 [气球R] 莱圳73.65平全南两居，楼王位置中间楼层，房子没任何毛病，2025.5月632万成交。相比于前两个月的价格，回调了大概25万，回调比例3.5%。 [火R] 总结：22、23年高点和930之前的低点比，可以看出一个小区的抗跌能力，尤其是在北京大盘跌了30%的情况下，如果一个小区跌幅较小，无疑是保值能力优秀的体现。930后相比930前，可以看出一个小区的升值能力，如果政策大力扶持下价格都不能上涨，甚至还在继续下跌，这类小区显然不值得入手。25年4-5月份，相比于930后的小高点，价格是否有下跌，下跌比例如何，可以进一步看出业主的抗价能力和小区的保值水平。 [气球R] 具体到莱圳家园的价格表现： ① 930出政策前的低点，相比于23年最高点，整体下跌17-25%。这个幅度基本是清河大盘水平，这里应该有之前炒房导致价格虚高的原因。 ② 930后的成交高峰，2024.10-2025.3，这半年时间里莱圳价格上涨超过5%，优于北京大盘和清河大盘。 ③ 最近两个月的成交量下滑，也带来了房价的下行，相比于930后的小高点，价格下跌3-4%左右。 [火R] 总结一下：莱圳保值能力能跑赢北京大盘，这是毋庸置疑的，并且大部分时候也能跑赢清河大盘。