【保值分析】公园悦府近一年房价走势（上）

[啤酒R] 今天继续保值能力分析系列。上一篇莱圳家园的成交价分析，大家普遍反应很有用，本文接着来分析一下回龙观F4之一的公园悦府近一年成交走势。 [火R] 照例文章开头先介绍一下最近一年北京楼市大盘的走势特征：930政策前的一路暴跌，930政策后的楼市回暖，再到最近四五月份药效过了之后的继续下行。保值能力好的小区不是不跌，毕竟楼市大盘向下，不可能有任何一个小区能独善其身。但是跌得慢涨得快，确实是一个小区保值能力强的典型特征。 [火R] 公园悦府是回龙观关注度最高的几个次新小区之一，尤其是小区内5万平米的花园，极具特色。并且公园悦府的三期，2018年交房，和领秀慧谷的D2区一样，并列为回龙观楼龄最新的小区？公园悦府分三期建成，一共两个区，本文会选择每个区最典型的户型来进行分析。 [气球R] 首先是公园悦府一期，选取的是成交最为活跃的81平全南两居，以及90平双卧北的南北两居。其中双卧北两居选择的是成交最多的中间户，边户会再大2平米，价格也会更高一些。然后是公园悦府的三期，选取的是流通性最好、成交量最大、最具有代表性的87平东南/西南朝向的两居室。其实三期的两居室一共也就两种户型：东南/西南、全南。 [火R] 2022年高点 vs 930政策前 [气球R] 22-23年上半年是北京楼市的最高点，23年下半年开始北京房价就一路下行。24年的6-9月份，应该是整个楼市的最低点。基于这一轮下跌的幅度，可以较好衡量一个小区的抗跌能力。 [气球R] 先看一期的全南向两居室，2022.8月是成交最高点，高楼层精装成交价560万；而2024.5月，930前的成交最低点，同样也是高楼层精装两居，成交价455万，绝对跌幅105万，跌幅比例18.75%。 [气球R] 再看看一期双卧北的两居室，2022.5月成交一套中间楼层精装修，成交价630万。到了2024.6月，同户型同楼层精装修，成交价530万，绝对跌幅100万，跌幅比例15.87%。 [气球R] 最后是公园悦府三期经典的87平东南两居室，2022.8月中楼层精装修高点成交735万，2024.5月同楼层同装修，成交价560万，绝对跌幅175万，跌幅比例23.8%。 [火R] 22-24年北京楼市的这轮下跌，公园悦府整体跌幅在15-25%，优于北京大盘。回龙观没电梯的经适房普遍跌幅在25%以上，公园悦府显然要强于一众步梯房。同区域内有电梯的次新商品房确实要比老破小更保值一些。 [向右R] 未完待续，下一篇会继续讲一下930之后公园悦府的表现，敬请期待！