司法拍卖房产因常低于市场价，成为不少购房者的选择，但随之可能出现的 “前任业主欠费” 问题，往往暗藏纠纷。近日，深圳市中级人民法院发布一则典型案例，明确了法拍房过户前后物业费的承担主体，为类似纠纷提供了参考。

事件要从 2022 年说起。当年 6 月，市民王某通过司法拍卖程序，成功竞得周某名下的一套房产；7 月，王某完成产权变更登记，并前往小区物业公司办理后续手续。然而，物业公司却向王某提出了一项要求：需结清该房产自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 7 月 31 日期间的物业服务费、维修基金费及违约金，共计 21770.13 元。

据物业公司介绍，这笔费用的欠费主体是原房主周某，此前已多次催收但无果。如今房产已过户到王某名下，物业公司便以 “产权变更” 为由，将周某与王某一并起诉至法院，要求二人共同承担欠费。

面对起诉，王某提出异议。他认为，自己仅需承担产权变更后的物业费，且已有实际缴费记录 —— 其提交的转账凭证显示，自 2022 年 9 月起便开始向物业公司缴费，2023 年 1 月起更是每月都有稳定缴费记录。同时，王某指出物业公司提交的《网络司法拍卖公告》中虽写有 “过户过程中可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人承担”，但 “过户过程中” 不应包含产权变更前的欠费，原房主周某的历史欠费与自己无关。而原房主周某未出庭答辩，也未提交任何证据。

法院审理后明确，本案属于物业服务合同纠纷，核心争议聚焦于 “欠付费用金额” 与 “责任承担主体” 两点。

关于欠付金额，经核查确认：2021 年 1 月 1 日至 2022 年 7 月 31 日期间，案涉房产实际拖欠物业费 14614.99 元、维修基金 733.78 元，并非物业公司主张的 21770.13 元（剔除了不合理的违约金部分）。

关于责任划分，法院依据 “合同相对性原则” 及拍卖公告约定作出判定：

过户前欠费（2021 年 1 月 1 日 - 2022 年 5 月 31 日） ：此阶段房产仍归周某所有，根据物业服务合同的相对性，费用应由原房主周某承担；

过户过程及过户后欠费（2022 年 6 月 1 日 - 2022 年 7 月 31 日） ：6 月王某已通过拍卖取得房产，属于 “过户过程中” 的范畴，符合拍卖公告中 “买受人承担过户过程欠费” 的约定，因此该阶段费用由现房主王某承担。

最终，法院判决：周某需支付 2021 年 1 月至 2022 年 5 月的物业服务费 13076.57 元、维修基金 656.54 元及相应利息；王某需支付 2022 年 6 月至 7 月的物业服务费 1538.42 元、维修基金 77.24 元。目前该判决已发生法律效力。

深圳市中级人民法院的法官针对此案提醒，近年来法拍房交易热度攀升，但这类房产常存在 “权利负担” 风险，除了欠缴物业费，还可能涉及 “附带长期租约”“水电费欠费” 等问题。法官建议，购房者在参与法拍前，务必通过法院、物业公司等渠道充分了解标的房产的潜在风险，做好财务预算；在明确风险后，再遵守拍卖规则诚信竞拍，避免后续陷入纠纷。