🏠 龙湖观萃总体测评：
⭕ 开福天街＋二环内负公摊＋规划满分
❌ 地铁要等＋公园要等＋派位非常一般
[向右R]性价比：72分
20年土拍地块，25年开福天街商业街区商改住调规为龙湖观萃
平均得房率101%(不算电梯厅)，106套内约101㎡，127套内约138㎡，143套内约137㎡，175套内约182㎡
[向右R]交通&就业：76分
距1号线马厂站约1.8km(到小区人行出入口)，步行约25分钟，这个距离地铁无法指望，规划8&9号线，但通车时间不可估
产业：开福区ZF(2km)、中国V谷马栏山(4km)、芙蓉路金融区(4km)、滨江金融中心(4.5km)，可选就业范围广
属于二环内主城区，但捞刀河以北的苏托垸属于一片农田，此处颇有点城乡交界处的样子，未来发展取决于苏托垸能否开发及定位
[向右R]学位侧：58分
配套清水塘前进小学，中学微机派位，派位学校包含：国防科大附中、青竹湖湘一、北雅、长雅等，但派进的数量微乎其微，大部分会派进开福区一中、湘一史家坡、长大附中，派位情况一般，教育非核心卖点
[向右R]商业&配套：88分
商业：50m开福天街
医L：1.5km联勤保障部队九二一医Y
休闲：500m捞刀河
[向右R]舒适度：78分
5号栋2梯3户塔楼，其余2梯2户纯板楼
106塔楼中间户，整个北向无窗户，非预算有限谨慎碰此户型
127塔楼边户，客厅、北阳台、鞋柜纵深太浅，需合理设计各空间
143客厅纵深太浅，北阳台大概率会融进厨房，衣服晾晒处需合理设计，餐厅、厨房、过道三区域容易重合
175主卧及主卫可三面采光，户型设计不错，注意进门处卧室卫生间为暗卫，无法通风和采光
[向右R]交付&物业：90分
龙湖开发，其园林一直不错，但观萃地块不大，去隔壁同样地块不大的龙湖春江天玺三期感受园林后再做决定
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